위반건축물 이행강제금 부과 기준과 불복 절차에서 확인할 사항

핵심 요약

주요 쟁점: 위반행위의 종류, 위반면적, 시가표준액과 적용 비율뿐 아니라 지방자치단체의 건축조례까지 확인해야 정확한 이행강제금을 판단할 수 있습니다.

먼저 확인할 내용: 실제 건축물 현황과 허가도면이 다른지, 시정명령의 상대방과 내용이 적법한지, 상당한 이행기간과 서면 계고가 부여되었는지를 살펴야 합니다.

초기 대응: 현장사진, 건축물대장, 허가도면, 면적 산출자료와 처분서 전체를 확보하고 시정 또는 사후 허가 가능성을 건축사와 함께 검토할 필요가 있습니다.

주의사항: 구청에 재검토를 요청하거나 민원을 제기한 것만으로 행정심판·취소소송의 기간이 정지되거나 다시 시작되는 것은 아닙니다.

위반건축물 통지를 받았을 때 먼저 확인할 문제

안녕하세요. 유왕현 변호사입니다. 건물의 베란다나 옥상에 시설물을 설치하고 사용하던 중 무단증축 통지를 받거나, 매수한 건물에서 이전 소유자가 설치한 구조물 때문에 이행강제금이 부과되는 경우가 있습니다. 음식점이나 사무실로 사용하던 공간이 허가받은 용도와 다르다는 이유로 불법용도변경이 문제 되기도 합니다.

이때 위반건축물이라는 명칭만 보고 결과를 단정해서는 안 됩니다. 허가도면과 현재 현황이 실제로 다른지, 해당 행위가 건축허가·신고 또는 용도변경 절차의 대상인지, 위반 부분의 위치와 면적이 정확한지를 먼저 확인해야 합니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있다는 사실과 이행강제금 부과처분이 적법하다는 것은 구분해야 합니다. 위반 자체가 인정되더라도 시정명령의 내용, 처분 상대방, 산정금액과 부과절차에 별도의 문제가 있을 수 있습니다.

이행강제금은 과거의 위반을 처벌하는 벌금과 다릅니다

건축법상 이행강제금은 위반건축물에 대한 시정명령을 이행하도록 압박하는 행정상 간접강제 수단입니다. 형사처벌인 벌금과는 성격이 다르며, 위반상태가 계속되면 일정한 범위에서 반복하여 부과될 수 있습니다.

허가권자는 건축법이나 그에 따른 명령·처분에 위반되는 대지 또는 건축물에 대하여 공사중지, 해체, 개축, 수선, 용도변경, 사용금지나 사용제한 등의 조치를 명할 수 있습니다. 시정명령의 상대방에는 건축주뿐 아니라 소유자, 관리자, 점유자, 공사시공자 등이 포함될 수 있습니다.

대법원은 건축주 명의를 가진 사람은 명의가 도용되었다는 등의 특별한 사정이 없다면 실제 공사를 직접 하지 않았다는 사정만으로 시정명령의 상대방에서 당연히 제외되는 것은 아니라고 판단한 바 있습니다. 따라서 이전 소유자나 임차인이 위반행위를 했다는 주장만으로 책임 문제가 바로 정리되지는 않습니다.

이행강제금이 부과되기 전 거쳐야 할 절차

이행강제금은 위반사실이 확인되었다는 이유만으로 즉시 부과되는 것이 아닙니다. 먼저 상당한 기간을 정한 시정명령이 있어야 하고, 이를 이행하지 않은 경우 다시 시정명령 이행에 필요한 상당한 기한을 정하여야 합니다.

허가권자는 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수할 예정이라는 뜻을 문서로 계고해야 합니다. 실제 처분서에는 부과금액, 부과사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법과 기관 등이 구체적으로 기재되어야 합니다.

이행강제금의 금액은 어떻게 산정되는가

건폐율이나 용적률을 초과한 건축, 허가나 신고 없이 이루어진 신축·증축 등의 경우에는 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터당 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱하고, 다시 위반 내용에 따른 대통령령상 비율을 적용하여 금액을 산정합니다.

무단 용도변경, 대수선, 조경의무 위반 등 그 밖의 위반은 건축법 시행령과 별표의 유형별 산정기준에 따라 건축물 시가표준액의 일정 비율 또는 정해진 금액을 적용합니다. 같은 면적이라도 위반 유형, 건축물의 구조와 용도, 시가표준액 적용연도에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

• 위반 부분의 정확한 면적과 층별 위치
• 무허가 건축, 무신고 건축, 용도변경 등 위반 유형
• 해당 연도의 건축물 시가표준액
• 건축법 시행령상 적용 비율과 산정기준
• 영리 목적 또는 상습적 위반에 관한 가중요건
• 소규모 주거용 건축물 등에 관한 감액 규정
• 관할 지방자치단체 건축조례의 부과 횟수와 비율

지방자치단체 조례 확인이 필요한 이유

건축법은 일부 소규모 주거용 건축물의 부과 비율, 가중 범위, 연간 반복 부과 횟수와 감경 적용기간 등을 조례에 위임하고 있습니다. 같은 유형의 건축물이라도 소재지에 따라 구체적인 부과기준이 달라질 수 있습니다.

반복 부과와 감경 가능성을 구분해야 합니다

이행강제금은 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 해당 지방자치단체 조례가 정하는 횟수만큼 반복하여 부과될 수 있습니다. 시정명령을 이행하면 이후 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만, 이미 적법하게 부과된 금액까지 없어지는 것은 아닙니다.

다만 장기간 위반상태가 계속되었다는 이유만으로 과거 여러 해의 이행강제금을 한꺼번에 소급하여 부과할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 각 부과에 앞서 의무자가 시정명령을 이행할 수 있는 상당한 기회가 제공되어야 한다고 판단하고 있습니다.

일정 규모 이하의 농업용·어업용 시설이나 위반 동기, 범위와 시기 등을 고려하여 시행령에서 정한 경우에는 감경 가능성이 있습니다. 소규모 주거용 건축물이나 일부 경미한 위반도 법령과 관할 조례에 따라 감액될 수 있지만, 감경은 모든 위반건축물에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

부과처분에서 다툴 수 있는 주요 쟁점

이행강제금 처분에 불복할 때에는 금액이 많다는 사정만 주장하기보다 처분의 사실적·법적 근거를 구체적으로 나누어 검토해야 합니다.

• 문제 된 구조물이 건축법상 건축 또는 증축에 해당하는지
• 허가도면과 현장측량에 따른 위반면적이 정확한지
• 가설건축물이나 신고대상 시설에 관한 규정이 적용되는지
• 현재 사용형태가 법령상 무단 용도변경에 해당하는지
• 시정명령의 상대방이 법에서 정한 건축주 등에 해당하는지
• 시정명령의 내용과 이행방법이 충분히 특정되었는지
• 상당한 이행기간과 서면 계고가 적법하게 부여되었는지
• 시가표준액, 위반면적, 적용 비율과 가중·감경 규정이 정확한지
• 새로운 이행 기회 없이 과거 기간의 금액을 소급 부과했는지

행정청이 주장하는 위반면적과 실제 측량면적이 다르다면 건축물 현황도와 측량자료를 제출해야 합니다. 원상복구가 구조상 불가능하거나 제3자의 방해로 시정이 어려운 경우에도 그 사정을 단순히 주장할 것이 아니라 소유관계, 점유관계와 시정 시도 내역을 객관적인 자료로 설명해야 합니다.

행정심판과 행정소송의 기간을 놓치지 않아야 합니다

이행강제금 부과처분은 행정심판이나 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다. 행정심판은 원칙적으로 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구해야 하고, 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 정당한 사유가 없는 한 청구하기 어렵습니다.

취소소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다. 적법한 행정심판을 먼저 청구했다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 취소소송 제소기간을 다시 계산하는 경우가 있습니다.

구청에 이의를 제기하거나 담당자에게 재산정을 요청한 것만으로 법정 불복기간이 정지된다고 생각해서는 안 됩니다. 처분서에 별도의 이의신청 절차가 기재되어 있다면 해당 신청이 행정심판이나 취소소송 기간에 어떤 영향을 미치는지를 따로 확인해야 합니다.

행정심판이나 소송을 제기하더라도 처분의 효력과 징수절차가 자동으로 중단되는 것은 아닙니다. 납부나 체납처분으로 회복하기 어려운 손해가 예상되는 경우에는 본안 청구와 별도로 집행정지 요건을 검토할 필요가 있습니다.

원상복구와 사후 허가 가능성도 함께 검토해야 합니다

위반 사실이 비교적 명확하다면 불복절차만 진행하기보다 현실적인 시정방법을 함께 찾아야 합니다. 무단 설치 부분을 철거하거나 허가받은 용도로 복원할 수 있는지, 현행 건축·도시계획·주차장·소방 관련 기준을 충족하여 사후 허가나 신고가 가능한지 확인해야 합니다.

사후 허가 또는 추인 절차는 신청하면 당연히 인정되는 권리가 아닙니다. 대지의 용도지역, 건폐율과 용적률, 주차장, 구조안전, 대지 안의 공지와 도로 조건 등 현재의 관계 법령에 적합해야 하므로 건축사의 검토가 필요합니다.

시정을 완료했다면 철거 전후 사진, 공사내역, 건축사의 확인자료 등을 관할 행정청에 제출하고 현장확인과 위반건축물 표시 해제 여부까지 확인하는 것이 좋습니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

제가 위반건축물 사건을 검토할 때에는 먼저 건축물대장, 허가도면과 실제 현장을 비교합니다. 행정청의 현장사진만으로 위반면적을 단정하지 않고 구조물의 형태, 설치 시기, 사용 목적과 면적 산정방식을 구분하여 살펴봅니다.

그다음 시정명령서, 부과예고서와 이행강제금 부과통지서를 날짜순으로 정리합니다. 위반 여부가 인정되더라도 적법한 시정 기회가 제공되지 않았거나 적용 비율과 조례가 잘못 적용되었다면 처분의 일부 또는 전부를 다툴 여지가 있는지 검토해야 합니다.

유왕현 변호사인 저는 불리한 자료도 함께 확인합니다. 소유자가 위반 사실을 알고 사용해 온 기간, 영리 목적의 임대 여부, 과거 동일한 위반 전력과 행정청의 반복적인 시정 요구는 처분 과정에서 불리하게 평가될 수 있습니다.

결과를 먼저 단정하기보다 위반 상태를 시정할 수 있는지, 부과금액이 정확한지, 불복기간이 남아 있는지를 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 건축물대장과 토지대장
• 등기사항증명서와 매매·임대차계약서
• 건축허가서, 신고필증과 허가도면
• 위반 부분의 현장사진과 면적측량 자료
• 시정명령서, 부과예고서와 이행강제금 부과통지서
• 이행강제금 산출내역과 시가표준액 자료
• 행정청에 제출한 의견서와 답변 문서
• 철거, 원상복구 또는 사후 허가를 검토한 건축사 자료

자주 묻는 질문

이전 소유자가 만든 불법건축물인데 현재 소유자도 이행강제금을 내야 하나요?

현재 소유자도 시정명령의 상대방이 될 수 있습니다. 다만 취득 시기, 시정명령의 송달 대상, 실제 시정 가능성과 처분 절차를 함께 확인해야 합니다.

이행강제금을 납부하면 위반건축물이 합법화되나요?

이행강제금 납부만으로 위반상태가 적법해지지는 않습니다. 원상복구하거나 관계 법령상 요건을 갖추어 별도의 허가·신고 절차를 완료해야 합니다.

원상복구하면 이미 부과된 이행강제금도 취소되나요?

시정이 완료되면 새로운 부과는 중지되지만, 이미 적법하게 부과된 금액은 원칙적으로 징수됩니다. 다만 부과 당시 절차나 산정에 위법이 있었다면 별도의 불복 검토가 필요합니다.

이행강제금은 매년 계속 부과될 수 있나요?

위반상태가 시정되지 않으면 관할 조례가 정한 횟수에 따라 반복 부과될 수 있습니다. 다만 각 부과의 절차와 새로운 이행기회 제공 여부를 확인해야 합니다.

행정심판을 청구하면 납부하지 않아도 되나요?

행정심판 청구만으로 처분의 집행이 자동 정지되는 것은 아닙니다. 징수절차를 멈출 필요가 있다면 집행정지를 별도로 신청할 수 있는지 검토해야 합니다.

부과예고 단계에서도 의견을 제출해야 하나요?

부과 전에는 위반면적, 적용 비율, 소유관계와 시정계획을 행정청에 설명할 기회가 있습니다. 처분 후보다 자료 반영이 쉬울 수 있으므로 의견제출 기간을 확인하여 객관적인 자료를 제출하는 것이 좋습니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 위반건축물 이행강제금의 일반적인 부과 기준과 불복 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 처분의 적법성과 대응 방향은 위반 유형, 건축물 현황, 적용 조례, 처분서와 사건 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

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