타인이 토지를 무단 점유한 경우 인도와 건물철거를 청구하는 방법

핵심 요약

주요 쟁점: 상대방이 실제 어느 토지를 점유하고 있는지뿐 아니라 임대차·지상권·사용승낙 등 점유할 법적 근거가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

청구할 수 있는 내용: 정당한 권원이 없다면 토지인도, 지상 건물·시설물의 철거와 점유기간의 차임 상당 부당이득을 검토할 수 있습니다.

먼저 확인할 자료: 토지와 건물의 등기사항증명서, 지적도, 측량자료, 점유 현황과 과거 토지사용계약을 정리해야 합니다.

주의사항: 장기간 점유가 계속되었다면 점유취득시효나 법정지상권이 주장될 수 있으므로 상대방 건물을 직접 철거하기보다 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

자신의 토지를 확인해 보니 이웃이 창고를 설치해 사용하고 있거나, 오래전부터 다른 사람의 건물이 토지 위에 존재하는 경우가 있습니다. 경매나 매매로 토지만 새로 취득했는데 종전부터 존재하던 건물 때문에 토지를 사용할 수 없는 사례도 있습니다.

등기부상 자신이 토지 소유자라는 이유만으로 곧바로 상대방 건물을 철거할 수 있는 것은 아닙니다. 상대방에게 토지를 사용할 권리가 있는지, 건물의 실제 소유자가 누구인지, 토지와 건물의 소유관계가 어떠한 과정을 거쳐 분리되었는지를 먼저 살펴야 합니다.

토지 소유자는 권원 없는 점유자에게 인도를 요구할 수 있습니다

민법은 소유자가 자신의 물건을 점유하는 사람에게 반환을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 다른 사람이 아무런 권원 없이 토지를 주차장·야적장·농지 등으로 사용하고 있다면 토지의 인도를 요구하는 것이 기본적인 대응입니다.

다만 상대방에게 임대차계약, 지상권, 사용대차 또는 과거 소유자의 적법한 사용승낙 등 토지를 점유할 권리가 있다면 그 기간 동안 반환청구가 제한될 수 있습니다.

따라서 ‘내 명의의 토지에 다른 사람이 있으니 무단점유’라고 단정하기보다 현재 점유가 어떤 경위에서 시작됐는지를 먼저 확인해야 합니다.

토지 위에 건물이 있다면 토지인도와 건물철거를 함께 검토합니다

타인의 건물이 토지 위에 존재하면 토지 자체만 넘겨 달라는 판결을 받아서는 현실적으로 토지를 사용할 수 없는 경우가 있습니다.

민법상 소유자는 자신의 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 요구할 수 있으므로, 건물이 정당한 권원 없이 토지 위에 존재한다면 건물철거와 해당 부지의 인도를 함께 청구하는 방식이 일반적으로 문제됩니다.

대법원도 건물 소유자가 건물의 소유를 통해 다른 사람의 토지를 점유하고 있는 경우 토지 소유자가 건물철거와 대지 인도를 청구할 수 있다는 기준을 확인하고 있습니다.

이때 ‘건물에서 나가라’는 퇴거청구와 ‘건물을 철거하고 토지를 인도하라’는 청구를 구별해야 합니다. 토지 소유자가 자기 소유가 아닌 건물 자체의 점유관계를 임의로 정할 수 있는 것은 아니기 때문입니다.

누구를 상대로 철거소송을 할 것인지 먼저 확인해야 합니다

건물철거는 건물이라는 재산을 없애는 행위이므로 철거할 법적 권한이 있는 사람을 상대로 청구해야 합니다.

등기된 건물이라면 우선 건물 등기사항증명서의 현재 소유자를 확인해야 합니다. 건물이 공유라면 건물 전체를 철거하기 위해 필요한 상대방의 범위를 별도로 검토해야 합니다.

미등기건물은 문제가 더 복잡합니다. 건축물대장에 이름이 적혀 있거나 현재 거주하고 있다는 사실만으로 실제 건물 소유자라고 단정하기 어렵습니다.

미등기건물을 최초로 건축하여 소유권을 취득한 사람, 이후 건물을 양수하여 사실상 처분권을 보유한 사람이 누구인지를 계약서·건축자료와 실제 거래내역을 통해 확인해야 합니다.

건물을 사용하지 않아도 건물 소유자가 토지를 점유한 것으로 볼 수 있습니다

건물 소유자가 다른 곳에 거주하고 세입자가 건물을 사용하고 있다는 이유로 자신은 토지를 점유하지 않는다고 주장하는 경우가 있습니다.

그러나 대법원은 건물이 그 부지를 떠나 존재할 수 없다는 점에서 건물 소유자는 현실적으로 토지 위에 머물고 있지 않더라도 건물의 소유를 위해 그 부지를 점유하는 것으로 보고 있습니다.

따라서 권원 없이 타인의 토지 위에 건물을 소유한다면 토지 소유자는 그 건물의 철거와 토지인도를 요구하고, 토지 사용에 따른 금전 문제도 함께 검토할 수 있습니다.

점유한 기간의 차임 상당 부당이득도 확인해야 합니다

토지인도와 건물철거는 장래의 점유를 끝내기 위한 청구입니다. 이미 수년 동안 토지를 사용한 부분에 대해서는 별도로 차임 상당의 부당이득 반환이 문제될 수 있습니다.

대법원은 타인 소유 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 사람은 특별한 사정이 없다면 해당 토지를 사용함으로써 차임 상당의 이익을 얻고 토지 소유자에게 같은 금액 상당의 손해를 준다고 보고 있습니다.

구체적인 청구금액은 단순히 토지 공시지가에 일정 비율을 곱해 정하는 것은 아닙니다. 해당 토지의 위치·용도·점유면적과 점유기간을 기준으로 적정 임료를 산정해야 하며, 분쟁이 있는 경우 법원의 임료감정이 필요한 경우도 있습니다.

과거 소유자에게 발생한 부당이득까지 현재 소유자가 당연히 모두 청구할 수 있는 것도 아니므로 자신이 언제 토지 소유권을 취득했는지와 별도의 채권 양수가 있었는지도 구분해야 합니다.

상대방이 법정지상권을 주장하는 경우를 확인해야 합니다

토지 위에 건물이 있다는 이유만으로 건물 소유자에게 항상 철거의무가 발생하는 것은 아닙니다. 특히 경매로 토지를 취득한 사건에서는 법정지상권이 중요한 쟁점이 됩니다.

민법은 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 소유자에게 귀속된 일정한 경우 건물 소유자를 위하여 법정지상권을 인정합니다.

또한 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 매매·증여 등으로 소유자가 달라진 일정한 경우에는 판례상 관습법상 법정지상권이 문제될 수 있습니다.

법정지상권이 적법하게 성립하면 건물 소유자는 토지를 이용할 물권적 권리를 가지므로 토지 소유자가 단순한 무단점유를 전제로 건물철거를 요구하기 어렵습니다.

경매로 토지를 취득했다면 특히 확인할 부분

토지의 근저당권 설정 당시 건물이 존재했는지, 당시 토지와 건물의 소유자가 누구였는지, 경매로 어느 재산의 소유자가 변경되었는지를 시간순으로 확인해야 합니다.

20년 이상 점유했다면 취득시효 주장이 나올 수 있습니다

오래된 토지분쟁에서는 상대방이 “수십 년 동안 우리가 사용한 땅”이라며 점유취득시효를 주장하는 경우가 있습니다.

민법은 20년 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 일정한 요건 아래 등기를 통해 소유권을 취득할 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 장기간 방치된 토지를 돌려받으려는 사건에서는 점유기간만 확인할 것이 아니라 점유가 어떤 원인으로 시작됐는지 살펴야 합니다.

예를 들어 임차하거나 토지 소유자의 허락을 받아 사용하기 시작한 경우와 자신의 토지라고 믿고 배타적으로 사용한 경우는 점유취득시효 판단이 달라질 수 있습니다.

대법원은 인접 토지를 자신의 토지 일부라고 착각하여 건물을 지어 점유하기 시작한 경우에도 구체적인 침범 경위에 따라 소유의 의사가 있는 점유가 인정될 수 있다고 보고 있습니다. 장기간 점유사건에서 초기 자료가 중요한 이유입니다.

사용승낙이나 임대차가 있었다면 종료시점을 확인해야 합니다

현재 계약서가 없다는 이유만으로 처음부터 무단점유였다고 단정해서는 안 됩니다. 과거 부모나 이전 소유자가 건물을 짓도록 승낙했거나 일정 기간 무상으로 토지를 사용하도록 허락했을 가능성도 있습니다.

과거 사용승낙이 있었다면 그 내용이 단순한 채권적 사용관계인지, 언제까지 사용하도록 한 것인지와 이후 토지 소유권이 이전되었을 때 새로운 소유자에게도 주장할 수 있는 권리인지 검토해야 합니다.

임대차였다면 계약이 종료되었는지, 사용대차였다면 반환시기가 도래했는지 등을 확인한 뒤 인도·철거를 요구하는 순서를 정하는 것이 필요합니다.

상대방 시설물을 직접 철거하는 행동은 피해야 합니다

등기부상 자신의 토지라는 이유로 상대방의 컨테이너, 담장이나 건물을 직접 철거하는 것은 주의해야 합니다.

토지 소유권과 시설물의 소유권은 별개의 권리입니다. 실제 무단점유가 맞더라도 상대방 소유 시설물을 법적 절차 없이 훼손하면 손해배상이나 별도의 형사 문제가 생길 수 있습니다.

먼저 토지사용 권원의 유무를 확인하고 현장사진과 측량자료를 확보한 다음 내용증명 등으로 철거·인도를 요구하는 방법을 검토하는 것이 좋습니다.

• 시설물을 임의로 부수거나 이동하지 않기
• 상대방이 설치한 자물쇠를 임의로 파손하지 않기
• 점유를 막기 위해 출입로를 일방적으로 폐쇄하지 않기
• 상대방과의 문자·계약자료를 삭제하지 않기
• 오래된 점유라는 이유만으로 취득시효를 인정하거나 부인한다고 단정하지 않기

소송에서는 토지의 위치와 철거대상을 정확하게 특정해야 합니다

토지인도와 건물철거 소송에서는 “내 땅에 있는 건물을 철거하라”는 정도로 청구할 수 있는 것이 아닙니다.

여러 필지 중 일부만 점유하고 있거나 건물 일부만 토지에 걸쳐 있다면 어느 부분을 철거하고 어느 면적의 토지를 인도해야 하는지를 도면으로 특정할 필요가 있습니다.

필요하면 경계복원측량이나 현황측량을 실시하고, 소송 과정에서 법원의 측량감정을 통해 청구대상 부분을 특정할 수 있습니다.

건물의 등기·건축물대장과 실제 현황이 다르거나 미등기 증축부분이 존재한다면 실제 철거대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.

판결 후에도 철거하지 않으면 강제집행 절차가 필요합니다

건물철거와 토지인도를 명하는 판결을 받았다고 해서 상대방 건물이 자동으로 철거되는 것은 아닙니다.

판결이 집행할 수 있는 상태가 되었는데도 채무자가 철거하지 않는 경우에는 건물철거에 관한 대체집행을 신청하여 채무자를 대신해 철거하도록 하는 절차를 검토할 수 있습니다.

현행 민사집행법은 대체할 수 있는 행위에 관하여 법원이 채권자의 신청으로 대체집행을 명할 수 있고, 필요한 비용을 채무자가 미리 지급하도록 하는 결정도 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

토지인도 역시 실제 점유상태와 집행권원의 내용에 맞추어 별도의 집행이 필요하므로 소송 단계에서부터 피고와 청구범위를 정확히 특정하는 것이 중요합니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

제가 토지 무단점유 사건을 검토할 때는 먼저 토지 소유권 취득 경위와 상대방이 언제부터 어떤 시설을 두고 사용했는지를 시간순으로 정리합니다.

그다음 상대방이 임대차·사용승낙·지상권이나 법정지상권을 주장할 자료가 있는지 확인하고, 점유기간이 길다면 취득시효 문제가 발생할 가능성도 함께 검토합니다.

유왕현 변호사는 단순한 점유라면 토지인도청구를, 건물이 존재하면 실제 철거의무자를 확인하여 건물철거청구를 함께 구성하고, 이미 발생한 토지 사용이익에 대해서는 차임 상당 부당이득의 범위를 별도로 살펴봅니다.

결과를 쉽게 단정하기보다 토지와 건물의 소유관계, 점유가 시작된 원인과 현재까지의 권리변동을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 토지 등기사항전부증명서
• 토지대장과 지적도·임야도
• 지상 건물의 등기사항증명서와 건축물대장
• 현장 전체와 건물·시설물 사진
• 경계 또는 점유면적을 확인할 측량자료
• 과거 임대차·사용대차·사용승낙 관련 문서
• 토지와 건물의 과거 소유관계 자료
• 경매로 취득했다면 매각물건명세서와 당시 등기부
• 상대방과 주고받은 문자·내용증명
• 점유가 시작된 시기를 확인할 항공사진·과거 사진 등

자주 묻는 질문

제 토지 위에 다른 사람 건물이 있으면 바로 철거를 요구할 수 있나요?

건물 소유자에게 토지를 사용할 지상권·임대차·법정지상권 등 권원이 없는지를 먼저 확인해야 합니다. 정당한 권원이 없다면 건물철거와 토지인도를 함께 검토할 수 있습니다.

토지만 경매로 낙찰받았는데 기존 건물을 철거할 수 있나요?

경매 당시 토지와 건물의 소유관계와 근저당권 설정시점 등을 확인해야 합니다. 민법상 법정지상권이나 관습법상 법정지상권이 성립한다면 건물철거청구가 제한될 수 있습니다.

상대방이 20년 넘게 사용했으면 땅을 돌려받지 못하나요?

20년이라는 기간만으로 소유권이 바로 이전되는 것은 아닙니다. 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했는지와 점유가 시작된 원인 등 민법상 취득시효 요건을 구체적으로 확인해야 합니다.

건물 소유자가 그 건물에 살지 않아도 토지사용료를 청구할 수 있나요?

대법원은 건물 소유자가 실제 건물이나 토지를 직접 점거하지 않더라도 건물을 소유함으로써 그 부지를 점유하는 것으로 보고 있습니다. 정당한 토지사용 권원이 없다면 차임 상당 부당이득이 문제될 수 있습니다.

건물이 미등기라서 소유자를 알 수 없습니다.

건축물대장만 볼 것이 아니라 실제 건축한 원시취득자와 이후 매매를 통해 사실상 처분권을 가진 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 철거청구의 상대방을 잘못 정하면 집행단계에서도 문제가 생길 수 있습니다.

철거 판결을 받아도 상대방이 건물을 철거하지 않으면 어떻게 하나요?

집행 가능한 판결을 받은 뒤에도 철거하지 않는다면 민사집행법상 대체집행을 검토할 수 있습니다. 실제 철거대상과 집행비용은 판결 주문과 현장상태에 따라 확인해야 합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 타인의 토지 무단점유에 따른 토지인도, 건물철거와 부당이득 반환에 관한 일반적인 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 청구 가능성과 범위는 토지·건물의 소유관계, 점유경위, 지상권 등 사용권원의 존재와 점유기간에 따라 달라질 수 있습니다.

광고책임변호사: 유왕현 변호사