상가 권리금 분쟁에서 판결 전 합의와 판결 후 강제집행까지 준비할 사항

핵심 요약

주요 쟁점: 상가 권리금 분쟁에서는 임대인의 방해행위가 있었는지, 신규임차인을 실제로 주선했는지 또는 주선하지 못한 특별한 사정이 있는지, 손해액을 어느 범위까지 인정할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

먼저 확인할 내용: 임대차 종료시점, 신규임차인과의 협의내용, 임대인이 계약체결을 거절한 이유, 제시한 보증금·차임, 권리금 금액과 객관적인 가치평가 자료를 정리해야 합니다.

초기 대응: 판결 전 합의를 검토하더라도 청구원인과 손해액을 입증할 자료를 먼저 확보하고, 합의서에는 지급금액·지급기한·분할지급·소송 취하 시점과 불이행 시 처리방법을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

주의사항: 승소판결을 받더라도 상대방이 자발적으로 지급하지 않으면 별도의 강제집행이 필요할 수 있습니다. 따라서 소송 단계부터 상대방의 예금·부동산 등 집행 가능한 재산과 보전 필요성도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

상가 권리금 분쟁은 판결을 받는 것과 실제 돈을 회수하는 문제를 함께 봐야 합니다

상가 임대차가 끝나는 과정에서 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 지나치게 높은 보증금·차임을 요구하여 권리금을 받지 못했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

그러나 권리금 분쟁을 준비할 때에는 소송에서 이길 수 있는지만 확인하는 것으로 부족할 수 있습니다. 소송 도중 적절한 조건으로 합의할 수 있는지, 판결까지 진행한다면 어느 정도의 손해액이 인정될 수 있는지, 승소한 뒤 상대방이 지급하지 않을 경우 실제로 어떤 재산에 강제집행할 수 있는지를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

결과를 쉽게 예상하기보다 권리금 회수기회 방해의 성립, 손해액, 합의조건과 집행 가능성을 단계별로 나누어 검토하는 것이 중요합니다.

먼저 권리금 회수기회 보호 대상인지 확인해야 합니다

현행 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 일정한 행위를 하여 임차인이 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

대표적으로 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 시세 등에 비추어 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위와 정당한 이유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 행위가 문제될 수 있습니다.

다만 법에서 정한 예외사유가 있다면 권리금 회수기회 보호가 제한될 수 있으므로 임대인의 거절이 있었다는 사실만으로 손해배상책임이 곧바로 인정된다고 단정해서는 안 됩니다.

신규임차인을 어떻게 주선했는지가 중요한 증거가 됩니다

권리금 회수 방해를 주장한다면 임차인이 실제로 어떤 신규임차인을 구했고 임대인에게 어떠한 방식으로 소개했는지를 확인해야 합니다.

신규임차인의 이름과 연락처, 희망 업종, 보증금·차임 지급능력, 권리금 협의내용 등을 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다. 임대인에게 신규임차인을 소개한 문자나 메신저, 이메일, 내용증명 등도 중요한 자료가 될 수 있습니다.

• 신규임차인을 처음 물색한 날짜
• 신규임차인의 업종과 임차 의사
• 권리금으로 협의한 금액
• 임대인에게 신규임차인을 소개한 날짜와 방법
• 임대인이 제시한 새로운 임대조건
• 계약체결을 거절했다면 구체적인 거절 이유

대법원은 원칙적으로 신규임차인이 되려는 사람을 주선해야 한다고 보면서도, 임대인이 정당한 사유 없이 새로운 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우에는 실제 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상청구가 가능할 수 있다는 입장입니다.

임대인이 직접 영업하겠다는 이유만으로 거절한 경우도 살펴봐야 합니다

임대인이 “앞으로 직접 장사할 예정이므로 새로운 임차인을 받지 않겠다”고 말하는 경우가 있습니다. 이때 임대인이 직접 사용하려는 계획이 있다는 사정만으로 신규임차인과의 계약체결을 거절할 정당한 사유가 되는지는 별도로 판단해야 합니다.

대법원은 2025년 판결에서 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절한 경우 상가건물 임대차보호법에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

다만 실제 사건에서는 임대인의 발언 전체와 계약종료 경위, 신규임차인 주선 과정 및 법에서 정한 다른 정당한 거절사유가 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

손해배상액은 기존 임차인이 주장하는 권리금 전액과 같지 않을 수 있습니다

상가건물 임대차보호법은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 손해를 발생시킨 경우 배상책임을 규정하고 있습니다.

이 경우 손해배상액은 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

따라서 “신규임차인과 1억 원으로 협의했다”는 사실만으로 1억 원의 손해가 그대로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 임대차 종료 당시 해당 영업장의 객관적인 권리금 가치도 함께 문제가 됩니다.

시설과 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 입지에 따른 영업상 이점 등 권리금의 구성요소와 실제 영업상황을 객관적인 자료로 정리해야 합니다.

권리금 감정에 대비해 영업자료를 미리 보존하는 것이 좋습니다

소송에서 권리금 액수가 다투어지면 감정절차가 진행될 수 있습니다. 이미 폐업하거나 상가를 인도한 뒤라면 과거 영업상태를 보여주는 자료가 부족해질 수 있으므로 분쟁 초기부터 관련 자료를 보존하는 것이 좋습니다.

• 권리금계약서 또는 신규임차인과 협의한 자료
• 기존 상가 임대차계약서
• 최근 매출과 매입자료
• 부가가치세 신고 등 영업자료
• 시설·인테리어 공사계약서와 영수증
• 집기·비품 구입자료
• 거래처와 고객 관련 영업자료
• 상가 내부와 시설상태를 촬영한 사진·영상

특히 상가를 인도하기 전에 시설과 영업상태를 촬영해 두면 이후 당시 상태를 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

판결 전 합의에서는 승소 가능성뿐 아니라 회수 가능성도 비교해야 합니다

권리금 소송이 진행되더라도 판결 전 당사자 사이에 합의를 검토할 수 있습니다. 이때 단순히 청구금액보다 합의금이 낮다는 이유만으로 유리하거나 불리하다고 판단하기는 어렵습니다.

소송에서 다투고 있는 방해행위의 입증 정도, 예상되는 손해액 감정, 추가 소송비용과 기간, 상대방의 재산상태 및 판결 이후 집행 가능성 등을 함께 비교해야 합니다.

일부 금액을 신속하게 지급받는 합의와 판결까지 진행하여 더 높은 금액을 청구하는 선택 가운데 어느 쪽이 적절한지는 개별 사건의 증거와 상대방의 자력에 따라 달라질 수 있습니다.

합의서에는 금액보다 지급방법과 불이행 시 처리를 구체적으로 적어야 합니다

판결 전 합의를 한다면 “권리금 분쟁을 원만하게 해결한다”는 문구만 작성하기보다 어떤 분쟁을 어떤 범위에서 종결하는지를 구체적으로 정해야 합니다.

특히 분할지급을 받는 경우에는 일부 금액을 받은 직후 소송을 취하할 것인지, 전액 지급 후 취하할 것인지가 중요할 수 있습니다.

• 총 합의금액
• 각 지급일과 지급계좌
• 분할지급인 경우 각 회차 금액
• 지급을 지체했을 때의 처리방법
• 소송·반소를 취하하는 시점
• 소송비용을 누가 부담하는지
• 합의가 적용되는 청구의 범위
• 상가 인도나 시설철거 등 남아 있는 의무가 있는지

합의금 전액을 받기 전에 청구권을 포기하거나 소송을 취하한다면 이후 상대방이 약속을 이행하지 않을 경우 다시 어떠한 절차를 거쳐야 하는지도 고려해야 합니다.

재판상 화해나 조정으로 끝내는 방법도 검토할 수 있습니다

소송이 이미 진행 중이라면 법원의 조정이나 재판상 화해를 통해 분쟁을 종결하는 방법도 검토할 수 있습니다.

법원의 조정조서나 화해조서와 같이 집행력을 갖는 형태로 지급의무가 정리되면 상대방이 약속한 금액을 지급하지 않을 경우 별도의 본안소송을 다시 거치지 않고 강제집행을 검토할 수 있다는 점에서 단순한 사적 합의와 차이가 있을 수 있습니다.

다만 조정이나 화해에서도 지급금액뿐 아니라 지급기일과 분할조건, 상가 인도, 시설처리 및 비용부담 등 남아 있는 법률관계를 구체적으로 정해야 합니다.

합의가 되지 않는다면 판결에 필요한 사실관계를 끝까지 일관되게 정리해야 합니다

판결까지 진행한다면 임대차 종료 전후의 사실관계를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

특히 신규임차인 소개시점, 임대인의 거절 의사표시, 임대조건 변경, 권리금 협의 중단과 상가 인도 사이의 관계가 서로 연결되어야 합니다.

당사자가 기억하는 내용과 문자·통화녹음·계약서 등 객관적인 자료가 서로 다른 경우에는 그 차이를 먼저 확인해야 합니다. 소송 중 상대방 주장에 맞추어 설명을 계속 바꾸면 진술의 신빙성이 문제될 수 있습니다.

판결을 받았다면 확정 여부와 실제 지급금액부터 확인해야 합니다

권리금 손해배상 판결을 받았다고 해서 상대방의 통장에서 판결금이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다.

먼저 판결이 확정되었는지, 가집행선고가 붙어 있는지와 강제집행에 필요한 서류가 갖추어졌는지를 확인해야 합니다.

또한 판결 주문에 기재된 원금과 지연손해금의 기산일·이율을 확인하고, 상대방이 판결 전후 일부 금액을 지급했다면 이를 반영하여 남아 있는 채권액을 계산해야 합니다.

상대방이 판결에 따라 자발적으로 전액을 지급한다면 강제집행이 필요하지 않지만 지급하지 않는다면 다음 단계로 집행대상을 검토하게 됩니다.

상대방 재산을 알고 있다면 압류·추심의 실익을 먼저 확인할 수 있습니다

상대방이 은행에 가지고 있는 예금이나 제3자로부터 받을 금전채권은 민사집행법상 채권압류 대상이 될 수 있습니다.

채권압류는 집행법원의 압류명령으로 시작하고, 압류한 금전채권에 대해서는 추심명령 등을 통해 실제 회수를 진행할 수 있습니다.

임대인이 개인이라면 예금이나 임대 중인 다른 상가와 관련한 채권·부동산 등이 문제될 수 있고, 법인이라면 법인 명의의 재산을 기준으로 확인해야 합니다.

판결의 채무자가 누구인지와 집행하려는 재산의 명의가 일치하는지를 먼저 확인해야 하며, 개인과 법인의 재산을 혼동해서는 안 됩니다.

재산을 알 수 없다면 재산명시와 재산조회 절차를 검토할 수 있습니다

승소판결을 받았지만 상대방의 재산을 알지 못하는 경우에는 민사집행법상 재산명시절차를 검토할 수 있습니다.

금전 지급을 목적으로 하는 집행권원을 가지고 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 법률상 요건을 갖추어 채무자에게 재산목록을 제출하도록 하는 재산명시를 신청할 수 있습니다.

재산명시절차에서 제출된 재산만으로 채권을 만족시키기 부족한 경우 등 법에서 정한 사유가 있다면 재산조회도 검토할 수 있습니다.

재산조회는 판결문만 가지고 곧바로 모든 재산을 확인하는 절차는 아니므로 현재 확보한 집행권원과 재산명시 진행상황을 먼저 확인해야 합니다.

상대방에게 부동산이 있다면 경매 실익까지 계산해야 합니다

임대인 명의의 상가건물이나 다른 부동산이 확인된다면 부동산 강제경매도 집행방법 가운데 하나가 될 수 있습니다.

그러나 부동산을 소유하고 있다는 사실만으로 권리금 손해배상채권을 전액 회수할 수 있다고 볼 수는 없습니다. 등기기록을 확인하여 선순위 근저당권과 다른 압류·가압류 등 권리관계를 파악해야 합니다.

부동산 예상 매각가액보다 선순위 채권이 많다면 일반 손해배상채권자에게 돌아올 배당액이 적을 수 있습니다.

따라서 예금압류와 부동산 경매 가운데 어떤 절차가 더 빠르거나 실익이 있는지를 비교하고, 필요한 경우 여러 집행수단을 검토하는 것이 좋습니다.

소송 중 재산이 처분될 우려가 있다면 판결 전 보전처분도 검토할 수 있습니다

판결 후 강제집행까지 고려한다면 소송이 끝날 때까지 상대방 재산이 그대로 남아 있을 것인지도 살펴봐야 합니다.

금전채권을 보전하기 위해 필요한 경우에는 판결 전에 상대방의 예금이나 부동산 등에 대한 가압류를 검토할 수 있습니다. 다만 가압류는 단순히 소송을 제기했다는 이유만으로 이루어지는 것이 아니라 피보전권리와 보전의 필요성 등을 소명해야 하는 별도의 절차입니다.

상대방이 재산을 처분할 가능성이 있다는 막연한 추측만으로 판단하기보다 등기변동, 다른 채권자의 집행, 재산처분 정황 등 구체적인 자료를 확인해야 합니다.

이미 가압류를 해 둔 상태에서 본안 승소판결을 받았다면 해당 재산에 대한 본집행으로 어떻게 이어갈지도 함께 확인할 필요가 있습니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

유왕현 변호사는 상가 권리금 분쟁을 검토할 때 임대차 종료 전 6개월의 경과를 중심으로 신규임차인을 언제부터 찾았고, 누구를 임대인에게 소개했으며, 임대인이 어떠한 조건과 이유를 들어 계약을 거절했는지를 시간순으로 정리합니다.

그다음 신규임차인과 협의한 권리금과 임대차 종료 당시 객관적인 권리금 가치를 구분하고, 손해배상 청구액을 뒷받침할 자료를 확인합니다. 임대인에게 정당한 계약거절 사유가 있었다는 반론이 예상된다면 그 주장과 관련 자료도 함께 검토해야 합니다.

소송이 진행 중이라면 예상 판결금액만 보는 것이 아니라 합의금의 지급조건과 상대방의 자력도 비교할 필요가 있습니다. 판결 이후에는 예금·부동산 등 실제 집행 가능한 재산과 다른 채권자의 권리관계를 확인하여 회수 순서를 정하는 것이 중요합니다.

상담 전에는 다음 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다

• 기존 상가 임대차계약서 전체
• 권리금계약서 또는 권리금 협의자료
• 신규임차인의 인적사항과 임차 의사를 확인할 자료
• 임대인에게 신규임차인을 소개한 문자·메신저·이메일
• 임대인과의 통화녹음 및 내용증명
• 임대인이 제시한 보증금·차임 조건
• 상가 매출·시설·비품 등 권리금 평가자료
• 상가 인도 당시 사진과 영상
• 소송이 진행 중이라면 소장·답변서·준비서면
• 합의 제안이 있었다면 제안금액과 지급조건
• 판결을 받았다면 판결문과 송달·확정 관련 자료
• 알고 있는 상대방의 예금·부동산 등 재산정보

자주 묻는 질문

신규임차인과 권리금계약서를 작성하지 않았으면 손해배상을 받을 수 없나요?

권리금계약서가 없다는 이유만으로 청구가 항상 배제되는 것은 아닙니다. 대법원은 구체적인 신규임차인을 주선했지만 권리금계약까지 체결하지 않은 경우에도 회수기회 방해가 인정될 수 있다고 보고 있습니다. 다만 애초 권리금계약 자체를 예정하지 않았다면 손해 발생 여부가 달리 판단될 수 있습니다.

임대인이 직접 영업하겠다고 하면 신규임차인을 거절할 수 있나요?

대법원은 임대인이 직접 영업할 계획이라는 사정만으로 상가건물 임대차보호법상 정당한 거절사유가 된다고 볼 수 없다는 입장입니다. 다만 개별 사건에서 다른 법정 사유가 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.

소송 중 합의한다면 언제 소송을 취하하는 것이 좋나요?

합의금 지급과 소송 취하의 선후관계를 합의서에 명확하게 정하는 것이 중요합니다. 특히 분할지급이라면 전액 지급 전 소송을 취하할 경우 상대방이 이후 지급하지 않았을 때의 대응수단을 함께 검토해야 합니다.

승소판결을 받으면 임대인이 바로 돈을 지급해야 하나요?

판결에 따른 지급의무가 있더라도 상대방이 자발적으로 지급하지 않을 수 있습니다. 이 경우 판결의 집행 가능 여부를 확인한 뒤 예금·부동산 등 상대방 재산에 대한 강제집행을 검토해야 합니다.

임대인의 은행계좌를 알고 있으면 압류할 수 있나요?

집행할 수 있는 판결 등 집행권원을 확보하고 법정 요건을 갖추었다면 예금채권에 대한 압류와 추심명령을 검토할 수 있습니다. 다만 해당 은행에 실제 예금이 있는지와 선행 압류가 존재하는지에 따라 회수액이 달라질 수 있습니다.

권리금 손해배상청구는 언제까지 해야 하나요?

상가건물 임대차보호법은 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸한다고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차 종료일을 정확하게 확인해야 합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 상가 권리금 분쟁에서 판결 전 합의와 판결 후 강제집행까지 고려할 때의 일반적인 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 손해배상책임과 인정금액, 합의조건 및 강제집행 방법은 임대차 종료 경위, 신규임차인 주선 과정, 권리금 가치와 상대방의 재산상태에 따라 달라질 수 있습니다.