임대차계약 해지에서 상대방이 책임을 부인할 때 청구 요건과 반박 포인트

핵심 요약

주요 쟁점: 임대차계약 해지는 상대방에게 계약위반이 있었다는 주장만으로 충분하지 않습니다. 어떤 법률이나 계약조항에 따른 해지인지, 그 요건이 언제 충족되었고 해지 의사표시가 적법하게 도달했는지를 확인해야 합니다.

먼저 확인할 내용: 계약서, 차임 지급내역, 수선·하자 관련 연락, 무단전대 여부, 해지통지서와 송달자료를 시간순으로 정리하고 상대방이 어떤 사실을 부인하는지 구분해야 합니다.

초기 대응: 차임연체, 임대인의 사용·수익 유지의무 위반, 무단전대 등 해지사유마다 필요한 입증자료가 다르므로 하나의 주장으로 묶기보다 쟁점별로 증거를 연결하는 것이 좋습니다.

주의사항: 임대차 종류에 따라 차임연체 해지 기준이 달라질 수 있습니다. 특히 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 현재 3기의 차임액 연체를 기준으로 하므로 민법상 일반적인 건물임대차 기준과 구분해야 합니다.

임대차계약 해지 분쟁에서는 먼저 ‘왜 계약이 끝났는지’를 특정해야 합니다

임대인이나 임차인이 계약을 끝냈다고 주장해도 상대방은 “해지할 사유가 없었다”, “계약위반을 한 적이 없다”, “이미 문제를 해결했다”고 반박할 수 있습니다.

이때 단순히 상대방의 잘못이 컸다고 주장하기보다 해지의 법적 근거를 먼저 특정해야 합니다. 차임연체를 이유로 한 해지인지, 임대인의 수선의무 위반인지, 무단전대인지, 계약서에 정한 별도의 해지사유인지에 따라 요건과 필요한 증거가 달라집니다.

사건명만으로 결과를 단정하기보다 계약의 종류와 실제 위반행위, 해지통지 시점을 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.

일반적인 채무불이행 해지는 위반 사실과 최고 여부를 확인해야 합니다

계약 상대방이 이행해야 할 의무를 지체한 경우에는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고도 그 기간 안에 이행하지 않을 때 계약을 해제·해지할 수 있는지가 문제됩니다.

따라서 임대차계약서에 특정 의무와 위반 시 해지조항이 있다면 단순히 위반사실만 볼 것이 아니라 시정요구가 필요했는지, 실제로 상당한 기간을 부여했는지와 상대방이 그 기간 중 문제를 해결했는지를 확인해야 합니다.

반면 법률에서 일정한 사유가 발생하면 바로 해지권을 인정하는 경우에는 별도의 최고 없이 해지가 가능한 경우도 있으므로 해지사유별로 구분해야 합니다.

차임연체가 문제라면 임대차 유형부터 구분해야 합니다

차임연체는 가장 흔한 해지사유 중 하나이지만 모든 임대차에서 같은 기준이 적용되는 것은 아닙니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가임대차는 별도의 특칙이 있습니다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 상가임대차 사건에서는 월세 두 달이 밀렸다는 이유만으로 바로 해지가 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.

상가에서는 3기 연체에 도달한 시점 자체가 중요합니다

대법원은 2026년 6월 24일 상가건물 임대차 사건에서 차임연체액이 3기의 차임액에 달한 시점에 계약해지권이 발생한다고 판단했습니다.

해지권을 행사할 당시 이미 3기 이상의 차임이 연체되어 있었다면, 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 임대인의 동의 없이 일부 연체차임을 지급해 연체액을 3기 미만으로 줄였다는 사정만으로 특별한 사정이 없는 한 이미 발생한 해지권이 소멸하는 것은 아니라는 취지입니다.

따라서 상대방이 “해지통지서를 받기 전에 밀린 월세 일부를 냈으므로 해지가 무효다”라고 주장한다면 정확히 언제 3기 연체가 발생했고 언제 해지권을 행사했는지를 확인해야 합니다.

차임연체액 자체를 다투는 경우에는 월별 계산표가 필요합니다

임차인은 실제 연체액이 해지 기준에 이르지 않았다고 주장할 수 있습니다. 보증금에서 차임을 공제하기로 했거나 임대인이 일부 지급을 다른 명목으로 처리했다는 반박도 있을 수 있습니다.

따라서 다음과 같이 월별 내역을 정리하는 것이 좋습니다.

부가가치세, 관리비, 별도 약정금까지 차임에 포함되는지를 두고 다툼이 있다면 계약서 문구와 기존 지급관행을 별도로 확인해야 합니다.

상대방이 ‘임대인이 먼저 계약을 위반했다’고 주장할 수 있습니다

차임을 지급하지 않은 임차인이 임대인의 수선의무 위반이나 사용·수익 방해를 이유로 자신에게 책임이 없다고 주장하는 경우가 있습니다.

민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 임차인이 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다.

따라서 누수, 전기·배관 문제, 시설고장 등으로 임차 목적 자체를 달성하기 어려웠다는 주장이 있다면 단순히 연체내역만 확인해서는 부족합니다. 하자의 정도, 임대인에게 수리를 요청한 시점과 실제 수선조치 여부를 함께 살펴봐야 합니다.

임차인이 사용하지 못했다는 주장도 구체적으로 검증해야 합니다

임차인이 “건물을 제대로 사용할 수 없었기 때문에 차임을 지급할 필요가 없었다”고 주장할 수 있지만 사용상 불편이 있었다는 사실만으로 차임 전부의 지급의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

민법 제627조는 임차인의 과실 없이 임차물 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우 그 부분의 비율에 따라 차임 감액을 청구할 수 있도록 하고, 남은 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 실제 사용할 수 없었던 면적과 기간, 하자의 원인 및 영업·거주에 미친 영향을 사진, 수리견적서, 신고·민원자료 등으로 확인할 필요가 있습니다.

무단전대를 이유로 해지한다면 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 하고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 임차인과 다른 사람이 함께 사용한다는 사정만으로 곧바로 무단전대가 된다고 단정하기는 어렵습니다.

실제 영업자는 누구인지, 제3자가 독립적으로 점유하고 차임을 지급하는지, 사업자등록 명의와 임대차계약 관계가 어떻게 되어 있는지를 확인해야 합니다.

상대방은 임대인이 이미 제3자의 사용을 알고도 장기간 문제 삼지 않았으므로 동의한 것으로 봐야 한다고 주장할 수도 있으므로 기존 대화와 임대인의 인식 시점도 검토하는 것이 좋습니다.

계약서상 특약을 근거로 해지한다면 문언을 먼저 확인해야 합니다

임대차계약에는 용도제한, 시설변경 금지, 전대 금지, 관리규정 준수와 같은 별도의 해지조항이 포함되는 경우가 있습니다.

이 경우 상대방은 해당 조항을 위반하지 않았거나 위반이 경미하여 계약 전체를 종료할 정도가 아니라고 반박할 수 있습니다.

따라서 계약서에 실제 어떤 행위가 해지사유로 정해져 있는지, 해당 조항이 적용되기 위한 조건은 무엇인지와 위반 후 시정기회를 부여했는지 등을 확인해야 합니다.

해지사유가 있어도 해지 의사표시가 적법하게 도달했는지 확인해야 합니다

계약해지는 상대방에게 의사표시가 전달되어야 효력이 문제될 수 있으므로 언제 어떤 내용의 해지통지가 도달했는지가 중요합니다.

내용증명을 발송했다는 사실과 상대방에게 실제 도달했다는 사실은 구분해야 합니다. 우편물 배달조회, 문자·메신저 수신내용과 소장 부본 송달 등 객관적인 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

해지통지에는 단순히 “계약을 종료하겠다”는 표현만 있는지, 차임연체나 무단전대 등 구체적인 해지사유가 적혀 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

해지 후 건물인도를 청구하려면 계약종료 시점을 특정해야 합니다

임대인이 해지를 이유로 건물인도를 청구하려면 어느 시점에 임대차관계가 종료되었는지를 명확하게 정리해야 합니다.

차임연체 등 법정 해지권을 행사하는 경우에는 해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점이 중요한 기준이 될 수 있습니다. 대법원도 민법 제640조에 따른 차임연체 해지에서는 해지 의사표시가 임차인에게 도달하면 임대차관계가 종료된다고 판단한 바 있습니다.

계약종료일은 이후의 차임 또는 차임 상당 부당이득, 관리비, 원상회복과 보증금 반환 범위를 계산하는 기준이 될 수 있으므로 정확히 특정할 필요가 있습니다.

상대방이 ‘이미 해지권을 포기했다’고 주장할 수도 있습니다

해지사유가 발생한 뒤에도 임대인이 상당 기간 임대차를 그대로 유지하면서 차임을 정상적으로 수령하거나 계약 갱신을 협의했다면 임차인이 해지권을 포기했거나 계약을 계속하기로 합의했다고 주장할 수 있습니다.

반대로 단순히 일부 연체차임을 받은 것만으로 언제나 해지권 포기가 인정되는 것은 아니므로 실제 메시지와 합의내용을 확인해야 합니다.

특히 최근 대법원도 상가 차임연체 사건에서 3기 연체로 이미 발생한 해지권이 특별한 사정 없이 일부 사후변제로 당연히 소멸하는 것은 아니라고 판단하고 있습니다.

임차인이 보증금과 연체차임을 상계했다고 주장하는 경우도 확인해야 합니다

임차인이 “보증금이 있으므로 월세를 지급하지 않아도 된다”고 주장하는 경우가 있습니다.

그러나 임대차보증금은 계약 종료 후 목적물 반환 등 계약관계 정산과 연결되는 성격을 가지므로 임차인이 계약 존속 중 일방적으로 차임 지급을 중단하고 보증금에서 자동 공제된다고 볼 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

다만 당사자 사이에 보증금에서 차임을 충당하기로 명시적으로 합의했거나 임대인이 실제로 그렇게 처리한 사실이 있다면 연체액 계산이 달라질 수 있으므로 계약서와 대화내용을 확인해야 합니다.

임차인이 계약을 해지하는 사건에서는 임대인의 수선·사용수익 의무가 핵심이 될 수 있습니다

임대차계약 해지 분쟁이 항상 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 것은 아닙니다. 임차인이 반복되는 누수·곰팡이·전기 문제나 영업시설의 중대한 하자를 이유로 계약해지와 보증금 반환을 요구하는 경우도 있습니다.

이 경우 임대인은 “사용에 문제가 없었다”, “임차인이 수리를 방해했다”, “하자가 임차인의 관리 잘못에서 발생했다”고 반박할 수 있습니다.

따라서 입주 당시 상태, 최초 하자 발생일, 수리요청과 임대인의 답변, 수리업체 진단, 실제 사용제한 정도를 시간순으로 정리해야 합니다.

해지와 손해배상은 별개의 요건으로 검토해야 합니다

계약을 적법하게 해지할 수 있다는 것과 상대방에게 손해배상을 받을 수 있다는 것은 동일한 문제가 아닙니다.

민법 제551조는 계약의 해지가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있습니다. 그러나 실제 손해배상을 청구하려면 상대방의 귀책사유, 손해발생과 인과관계 등을 추가로 검토해야 합니다.

대법원도 계약 해지에 따른 손해배상은 특별한 사정이 없는 한 채무불이행에 따른 손해배상책임과 같은 구조이므로 상대방에게 고의·과실이 없는 경우 책임이 제한될 수 있다고 보고 있습니다.

손해배상액은 실제 손해항목별로 나누어야 합니다

임대인이 계약해지 후 장기간 공실이 발생했다는 이유로 모든 기간의 차임을 상대방에게 청구하거나, 임차인이 이전비·시설비 전부를 청구하는 경우가 있습니다.

그러나 실제 인정범위는 계약내용과 해지사유, 상대방의 귀책사유 및 손해와의 상당인과관계에 따라 달라질 수 있습니다.

보증금 반환과 건물인도가 동시에 문제되는 경우도 있습니다

임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 반환해야 하고 임대인은 정산 후 보증금을 반환해야 하는 관계가 문제될 수 있습니다.

따라서 임대인이 건물인도만 요구하거나 임차인이 보증금 전액 반환만 요구할 경우 상대방은 자신의 반대의무가 이행되지 않았다는 항변을 제기할 수 있습니다.

실제 소송에서는 열쇠·출입카드 반환, 잔존물 철거, 원상회복과 보증금 공제항목까지 함께 정리해야 계약종료 후 정산관계를 정확하게 판단할 수 있습니다.

상대방의 반박은 주장별로 표를 만들어 대응하는 것이 좋습니다

모든 반박에 같은 자료를 반복해서 제출하기보다 상대방의 주장 하나에 객관적인 자료 하나 이상을 연결하는 방식이 효과적입니다.

감정적인 연락이나 임의적인 출입 제한은 피해야 합니다

임대인이 계약이 끝났다고 판단하여 임차인의 동의 없이 출입문 잠금장치를 바꾸거나 물건을 임의로 반출하는 경우 새로운 분쟁이 생길 수 있습니다.

임차인 역시 분쟁 중이라는 이유로 시설을 훼손하거나 원본 메시지·계약자료를 삭제해서는 안 됩니다.

해지의 효력과 인도 여부가 다투어지고 있다면 자력으로 문제를 해결하기보다 통지와 소송·집행절차를 통해 대응하는 것이 좋습니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

제가 임대차계약 해지 사건을 검토할 때에는 먼저 당사자가 주장하는 책임의 내용을 해지사유, 해지절차, 손해배상의 세 부분으로 구분합니다. 계약위반이 있었다고 하더라도 해지요건을 갖추지 못했거나 통지가 적절하게 이루어지지 않았다면 청구 구조가 달라질 수 있기 때문입니다.

다음으로 상대방의 반박과 객관자료를 비교합니다. 차임연체라면 월별 계좌내역을, 시설하자라면 사진과 수리요청 기록을, 무단전대라면 실제 점유·영업관계를 확인합니다.

유왕현 변호사는 특히 임대차 종류에 따라 적용되는 법률과 해지 기준을 먼저 구분하는 것이 중요하다고 봅니다. 상가건물 임대차에서 3기 차임연체 기준처럼 특별법상 별도의 기준이 적용되는 경우가 있기 때문입니다.

유리한 자료만 보는 것이 아니라 이미 연체금을 받은 사실, 하자를 장기간 방치한 정황, 상대방의 사용을 묵인한 자료 등 불리하게 해석될 가능성도 함께 검토한 뒤 청구와 반박 범위를 정할 필요가 있습니다.

상담 전에는 이런 자료를 준비하면 좋습니다

• 임대차계약서와 갱신·변경계약서
• 보증금과 차임 지급내역
• 월별 연체차임 계산표
• 내용증명과 배달조회 자료
• 해지 관련 문자·메신저·이메일
• 시설하자 사진과 영상
• 수선요청 및 수리업체 견적·영수증
• 제3자의 사용·전대를 확인할 자료
• 사업자등록·전입 등 점유관계 자료
• 퇴거·열쇠반환 및 원상회복 자료
• 보증금 공제내역
• 손해배상을 청구한다면 실제 지출증빙

자료는 ‘계약 체결 → 의무 발생 → 계약위반 → 시정요구 → 상대방 답변 → 해지권 발생 → 해지통지 → 도달 → 퇴거·인도 → 보증금 및 손해 정산’ 순서로 정리하면 쟁점을 파악하기 쉽습니다.

자주 묻는 질문

월세가 두 달 밀리면 상가계약을 바로 해지할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는 현행법상 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지권이 발생합니다. 일반 민법상 건물임대차의 2기 연체 기준과 구분해야 합니다.

상가임차인이 3개월 연체한 뒤 일부를 갚으면 해지를 못 하나요?

2026년 대법원 판결은 3기 차임연체에 도달하면 해지권이 발생하고, 해지권 행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면 해지 의사표시 도달 전에 임차인이 임의로 일부 변제해 3기 미만이 되었다는 이유만으로 특별한 사정 없이 이미 발생한 해지권이 소멸하는 것은 아니라고 판단했습니다.

임대인이 수리를 해주지 않았다면 임차인이 바로 계약을 해지할 수 있나요?

하자의 정도와 사용·수익에 미치는 영향에 따라 달라질 수 있습니다. 임차 목적을 달성할 수 없는 정도인지, 임대인에게 수리를 요구했는지와 실제 수선 가능성을 구체적으로 확인해야 합니다.

다른 사람이 매장을 운영하고 있으면 무단전대인가요?

제3자가 사용하고 있다는 사실만으로 곧바로 무단전대라고 단정하기 어렵습니다. 실제 점유와 영업주체, 대가 지급관계 및 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다.

계약해지가 인정되면 손해배상도 자동으로 받을 수 있나요?

해지와 손해배상은 별도로 검토해야 합니다. 손해배상을 위해서는 상대방의 귀책사유와 실제 발생한 손해, 계약위반과 손해 사이의 관련성을 확인해야 합니다.

내용증명을 보냈으면 계약은 바로 끝난 것인가요?

내용증명을 발송했다는 사실만으로 판단할 수 없습니다. 해지권이 실제 발생했는지와 해지 의사표시가 상대방에게 언제 도달했는지를 함께 확인해야 합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 임대차계약 해지에서 상대방이 책임을 부인하는 경우 청구 요건과 일반적인 반박 포인트를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 해지의 효력, 건물인도·보증금 반환 및 손해배상 범위는 임대차의 종류, 계약내용과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.