상가보증금 반환에서 상대방이 책임을 부인할 때 청구 요건과 반박 포인트

핵심 요약

주요 쟁점: 임대차계약이 종료되었는지, 실제 반환해야 할 보증금이 얼마인지, 현재 피고로 삼으려는 사람이 반환채무를 부담하는 주체인지부터 확인해야 합니다.

상대방의 예상 주장: 보증금을 받은 사람이 자신이 아니라는 주장, 계약이 아직 종료되지 않았다는 주장, 연체차임·관리비·원상회복비를 공제하면 반환할 돈이 없다는 주장이 자주 문제될 수 있습니다.

준비할 자료: 임대차계약서, 보증금 송금내역, 계약 종료 통지, 임대료·관리비 납부자료, 현장 사진·영상, 열쇠 반환 및 인도 관련 자료를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.

주의사항: 보증금 원금의 반환 문제와 지연손해금, 목적물 인도의무는 구분해서 검토해야 합니다. 상가를 비웠다는 사실만으로 항상 인도의 이행제공이 완료되었다고 보기도 어렵습니다.

상대방이 책임을 부인하면 반환청구의 기본 구조부터 다시 확인해야 합니다

상가 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인은 당연히 임대인에게 반환을 요구하게 됩니다. 그런데 실제 분쟁에서는 임대인이 “계약은 아직 끝나지 않았다”, “보증금에서 공제할 금액이 더 많다”, “건물 소유자가 바뀌었으니 내가 책임질 일이 아니다”라는 식으로 반환책임 자체를 부인하기도 합니다.

이때 상대방의 주장에 하나씩 반박하기 전에 먼저 자신의 반환청구가 어떤 사실을 전제로 하는지 정리해야 합니다. 계약서가 존재한다는 사실만으로 최종 반환금액까지 자동으로 정해지는 것은 아니기 때문입니다.

일반적으로는 임대차계약의 존재, 보증금 지급, 임대차의 종료, 반환채무의 상대방과 미반환 금액을 차례로 확인하게 됩니다. 여기에 연체차임이나 원상회복비 등 공제할 채무가 있는지와 목적물 반환 문제가 함께 검토됩니다.

첫 번째 요건은 실제 임대차계약과 보증금 지급 사실입니다

상가보증금 반환을 청구하려면 우선 어느 상가를 누구에게서 어떤 조건으로 임차했고 얼마의 보증금을 실제 지급했는지를 확인할 필요가 있습니다.

계약서에 보증금 5,000만 원이라고 적혀 있다는 사실도 중요하지만, 실제 지급자료가 있다면 함께 정리하는 것이 좋습니다. 계약 과정에서 보증금이 여러 번 나누어 지급되었거나 기존 임차인의 보증금을 승계하는 특수한 정산이 있었다면 계약서만으로 실제 금전관계를 모두 설명하기 어려울 수 있습니다.

• 최초 임대차계약서와 갱신계약서
• 보증금 계좌이체 내역
• 현금 지급이 있었다면 영수증과 당시 대화자료
• 보증금 증액·감액에 관한 추가합의서
• 임대인이나 관리인이 보증금 수령을 인정한 문자·이메일

상대방이 “실제 보증금은 계약서보다 적다”고 주장한다면 계약서와 금융자료를 서로 대조하여 실제 지급된 금액을 특정해야 합니다.

계약이 실제로 종료되었는지가 두 번째 쟁점입니다

보증금 반환채무는 임대차가 종료된 상황에서 본격적으로 문제됩니다. 따라서 기간만료인지, 중도해지 합의인지, 채무불이행을 이유로 한 해지인지에 따라 계약 종료일과 근거를 확인해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이는 기간이 끝났는데 보증금을 받지 못했다는 이유만으로 임차인의 지위가 곧바로 사라지는 것은 아니라는 의미입니다.

상대방이 “계약이 묵시적으로 갱신되었다”거나 “해지통보를 받은 적이 없다”고 주장한다면 계약기간과 갱신 과정, 해지 또는 종료 통지가 언제 어떻게 이루어졌는지를 객관적인 자료로 확인해야 합니다.

• 계약 만료일
• 갱신계약 체결 여부
• 계약 종료에 관한 문자·카카오톡·이메일
• 내용증명 발송 및 도달자료
• 중도해지에 관한 별도 합의
• 상가 퇴거 및 영업 종료 시점

건물주가 바뀌었다면 현재 누가 보증금을 반환해야 하는지 확인해야 합니다

상대방이 책임을 부인하는 사건에서 특히 주의할 부분이 임대차 도중 또는 계약 종료 후 건물 소유권이 변경된 경우입니다. 임차인은 계약서를 작성한 이전 소유자와 현재 소유자 가운데 누구를 상대로 반환을 요구해야 하는지 혼란스러울 수 있습니다.

현행 상가건물 임대차보호법은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청 등 법에서 정한 대항요건을 갖춘 경우 건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있습니다. 대항력의 존재 여부에 따라 반환채무의 주체가 달라질 가능성이 있으므로 소유권 변동 시점까지 살펴봐야 합니다.

대법원은 2026년 4월 9일 선고한 2023다307116 판결에서 대항력 있는 상가임대차가 기간만료로 종료되었지만 보증금이 반환되지 않은 상태에서 건물이 양도된 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환채무를 부담한다고 판단했습니다. 이 경우 양수인이 반환채무를 면책적으로 인수하고 종전 임대인은 임대차관계에서 탈퇴한다는 법리도 확인했습니다.

따라서 새 소유자가 “나는 임대차계약을 체결하지 않았으므로 책임이 없다”고 주장하더라도 그것만으로 결론을 정할 수 없습니다. 임차인이 대항력을 갖추었는지, 소유권 이전이 언제 이루어졌는지, 그때까지 보증금이 반환되지 않았는지를 함께 확인해야 합니다.

상대방이 연체차임을 주장하면 월별 계산표부터 만들어야 합니다

임대인이 보증금 반환을 거절하면서 가장 자주 주장하는 내용 중 하나가 연체차임입니다. 임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무를 담보하는 성격이 있으므로 실제 미납 차임 등이 존재한다면 보증금 정산에서 문제가 될 수 있습니다.

대법원은 임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다는 법리를 확인하고 있습니다.

따라서 임대인이 “월세가 많이 밀렸기 때문에 반환할 보증금이 없다”고 주장한다면 총액만 놓고 다투지 말고 월별로 계산해 보는 것이 좋습니다.

임대인이 제출한 정산표와 임차인이 보관한 계좌내역이 다른 경우 어느 달의 차임이 빠졌는지를 하나씩 맞춰볼 필요가 있습니다.

원상회복비를 주장한다면 범위와 금액을 각각 나누어 반박해야 합니다

상가에서는 인테리어와 설비가 설치되는 경우가 많아 보증금 반환 시 원상회복 문제가 자주 발생합니다. 임대인이 철거비나 수리비를 이유로 상당한 금액을 공제하겠다고 주장하기도 합니다.

이 경우 “원상회복 의무가 없다”거나 “임대인이 부르는 금액이 너무 크다”는 식으로만 대응하기보다 먼저 계약서의 원상회복 특약을 확인해야 합니다.

그다음 입점 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 비교하고, 어떤 시설을 누가 설치했는지, 임대인이 인테리어를 인수하기로 한 합의가 있었는지 등을 구분해야 합니다.

• 임대차계약서의 원상회복 조항
• 입점 당시 상가 내부 사진·영상
• 인테리어 공사 전·후 사진
• 임대인의 시설 설치 동의자료
• 퇴거 직전 현장 사진·영상
• 임대인이 제시한 철거·수리 견적서
• 실제로 공사를 했다면 세금계산서와 지급자료

원상회복 의무가 인정되는지와 임대인이 주장하는 공사금액 전부를 공제할 수 있는지는 서로 다른 문제일 수 있으므로 항목별로 확인하는 것이 중요합니다.

상가를 아직 넘겨주지 않았다는 항변도 예상해야 합니다

임대차 종료 후 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행관계가 문제됩니다. 즉 임차인에게도 상가를 반환할 의무가 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.

대법원 2024년 판결도 상가 임대차가 종료된 경우 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 잔존 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있다는 점을 확인했습니다. 임대인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행제공하지 않은 상태에서 잔존 보증금이 있다면 임차인이 계속 점유하고 있다는 이유만으로 그 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

반대로 보증금이 연체차임 등으로 모두 공제되어 임차인의 동시이행항변권이 소멸했는데도 계속 목적물을 반환하지 않는다면 이후 점유에 별도의 책임이 문제될 수 있습니다. 따라서 임차인 측에서도 현재 남아 있는 보증금이 실제로 얼마인지 계산해야 합니다.

보증금 원금과 지연손해금은 구분해서 검토해야 합니다

상가에서 이미 영업을 종료하고 짐을 모두 뺐다고 해서 항상 임대인에 대한 목적물 반환의 이행제공까지 완료된 것은 아닙니다. 특히 열쇠를 가지고 있거나 임대인에게 퇴거와 인도 사실을 알리지 않은 경우에는 문제가 될 수 있습니다.

대법원은 임차인이 임차목적물에서 퇴거했더라도 임대인에게 이를 통지하지 않았다면 목적물 명도의 이행제공이 있었다고 보기 어렵다고 판단한 바 있습니다. 이는 임대인의 보증금 반환 지체책임과 지연손해금을 검토할 때 특히 중요한 문제입니다.

따라서 반환소송에서는 보증금 원금의 반환청구와 언제부터 상대방에게 지체책임을 물을 수 있는지를 분리해서 검토하는 것이 좋습니다.

열쇠 반환 요청, 현장 인도 일정 제안, 임대인에게 목적물을 비웠다는 사실을 알린 문자나 내용증명 등은 이행제공 여부를 설명하는 자료가 될 수 있습니다.

상대방의 책임 부인 유형별로 반박자료를 준비할 수 있습니다

소송을 준비할 때 청구금액도 다시 계산해야 합니다

소장에 단순히 계약서상 보증금 전액을 적기보다 현재 실제로 남아 있는 반환금액을 계산해야 합니다. 연체차임이나 합의된 비용이 존재한다면 그것을 포함해 상대방이 제기할 공제항변을 미리 검토하는 것이 좋습니다.

예를 들어 보증금이 5,000만 원이라고 하더라도 일부 보증금을 이미 반환받았거나 확정된 연체차임이 존재한다면 최초 보증금액과 최종 청구액은 달라질 수 있습니다.

• 최초 지급 보증금
• 추가 증액 또는 감액 금액
• 이미 반환받은 보증금
• 확인되는 연체차임
• 확인되는 관리비 등 채무
• 다툼이 있는 원상회복비
• 최종 반환 청구원금
• 지연손해금의 기산점과 근거

상대방이 공제를 주장한다는 이유만으로 그 금액을 모두 인정할 필요는 없지만, 반대로 자신의 계산에서 불리한 항목을 전부 제외하면 소송 과정에서 예상하지 못한 쟁점이 생길 수 있습니다.

상대방의 책임 부인에 대응할 때 피해야 할 행동

• 계약 종료일을 확인하지 않고 보증금 반환만 반복적으로 요구하는 행동
• 상대방의 공제 주장을 전혀 확인하지 않고 전액 반환만 주장하는 행동
• 퇴거 당시 현장 사진을 남기지 않고 시설을 철거하는 행동
• 보증금을 받지 못했다는 이유로 열쇠 반환과 인도 의사를 전혀 표시하지 않는 행동
• 건물 소유자가 변경되었는데 등기부와 대항력 여부를 확인하지 않는 행동
• 임대인이 작성한 정산서에 충분한 확인 없이 동의하는 행동

유왕현 변호사의 사건 검토 방식

제가 상가보증금 반환 사건을 검토할 때는 먼저 ‘누가 보증금을 줬고 누가 받았는지’부터 계약서와 금융자료로 확인합니다. 그다음 임대차가 어떤 이유로 언제 종료되었는지, 현재 반환채무를 부담하는 사람이 누구인지를 시간순으로 정리합니다.

상대방이 책임을 부인하고 있다면 그 주장도 항목별로 나눕니다. 계약 종료를 다투는지, 반환채무의 주체를 다투는지, 아니면 차임·관리비·원상회복비를 공제하면 반환금이 없다는 것인지를 구별해야 필요한 반박자료도 정확하게 정할 수 있습니다.

특히 소유자가 변경된 상가에서는 계약서를 작성한 종전 임대인만 보고 청구 상대방을 정하지 않습니다. 임차인의 대항력과 소유권 변동 시점, 보증금 반환 여부를 확인하여 현재 법적으로 반환책임을 부담하는 사람이 누구인지 살펴볼 필요가 있습니다.

유리한 자료뿐 아니라 연체차임이나 원상회복 문제처럼 상대방이 제기할 수 있는 불리한 주장도 먼저 계산한 뒤 실제 청구금액과 목적물 인도 방법을 정리하는 것이 중요합니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 최초 임대차계약서와 갱신·변경계약서
• 보증금 지급 전체 내역
• 월 차임과 관리비 납부내역
• 계약 종료·해지 관련 문자와 내용증명
• 사업자등록 관련 자료
• 최신 등기사항증명서
• 입점 당시와 퇴거 당시 상가 사진·영상
• 원상회복 관련 견적서와 임대인 요구자료
• 열쇠 반환 또는 목적물 인도 관련 메시지
• 임대인이 작성한 보증금 정산표

상담 전에는 ‘계약 체결 → 보증금 지급 → 갱신 여부 → 연체 또는 분쟁 발생 → 계약 종료 통보 → 퇴거 → 보증금 반환 요구 → 상대방의 거절 사유’ 순으로 사건을 한 장에 정리하면 쟁점을 파악하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

건물주가 바뀌면 예전 임대인에게 보증금을 청구해야 하나요?

일률적으로 판단하기 어렵습니다. 대항력을 갖춘 상가임대차라면 소유권 변경에 따라 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 문제가 있으므로 대항요건과 소유권 이전 시점을 확인해야 합니다. 대법원은 2026년 판결에서 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 상태에서 건물이 양도된 경우에도 대항력 있는 임대차라면 양수인의 임대인 지위 승계를 인정했습니다.

상가를 아직 비우지 않았다면 보증금 반환소송을 할 수 없나요?

보증금 반환의무와 목적물 반환의무는 동시이행관계가 문제되므로 현재 점유상태와 인도 준비 여부를 함께 검토해야 합니다. 상가를 점유하고 있다는 이유만으로 반환청구 자체가 언제나 배제된다고 단정할 수는 없지만, 실제 인도와 지연손해금 문제를 구분하여 소송구조를 정리할 필요가 있습니다.

임대인이 원상회복비 견적서를 보내면 그만큼 보증금에서 빠지나요?

견적서가 있다는 사실만으로 그 금액 전부가 곧바로 공제된다고 단정하기 어렵습니다. 계약상 원상회복 범위, 실제 훼손이나 철거 대상, 공사의 필요성과 비용 근거를 확인해야 합니다.

월세를 몇 달 밀렸다면 보증금을 받을 수 없나요?

연체차임은 보증금에서 공제될 수 있는 항목이 될 수 있지만 보증금보다 연체금이 적다면 나머지 잔액에 대한 반환 문제가 남습니다. 월별 실제 납부액과 공제액을 계산하는 것이 우선입니다.

짐을 모두 빼면 그날부터 지연손해금을 청구할 수 있나요?

단순 퇴거만으로 항상 목적물 반환의 이행제공이 완료되었다고 볼 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 퇴거 후에도 임대인에게 이를 알리지 않은 경우 명도의 이행제공이 있었다고 보기 어렵다고 판단한 사례가 있으므로 열쇠 반환과 인도 통지 등 구체적인 경위를 확인해야 합니다.

계약서는 있는데 보증금 송금내역이 오래되어 없다면 청구하기 어려운가요?

계약서는 중요한 증거이지만 실제 지급 여부가 다투어진다면 다른 자료도 확인할 필요가 있습니다. 임대인의 수령 확인 메시지, 갱신계약서, 과거 정산자료와 보증금 반환을 약속한 대화 등 사건에 존재하는 자료를 함께 검토할 수 있습니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 상가보증금 반환에서 임대인이나 현재 소유자가 반환책임을 부인하는 경우의 일반적인 청구 요건과 대응 쟁점을 설명하기 위한 정보입니다. 실제 반환책임의 주체와 청구금액, 지연손해금 및 대응 절차는 임대차계약 내용, 대항력, 소유권 변동, 공제항목과 목적물 인도 상황에 따라 달라질 수 있습니다.