토지 경계가 침범된 경우 측량과 철거청구를 준비하는 방법

핵심 요약

주요 쟁점: 현재 담장이나 건물 외벽의 위치가 아니라 지적공부상 토지 경계가 어디인지부터 확인해야 합니다.

먼저 확인할 내용: 최신 등기사항증명서와 지적도·임야도, 경계복원측량 결과, 건물 배치와 상대방의 토지사용 권원을 확인해야 합니다.

초기 대응: 실제 침범범위가 측량으로 확인되면 현장사진과 측량성과도를 보존하고 상대방에게 철거·인도 요구를 서면으로 전달한 뒤 소송 필요성을 검토합니다.

주의사항: 임의로 상대방 담장이나 건물을 철거하거나 경계표지를 옮기면 새로운 분쟁이 생길 수 있으므로 법적 절차를 통해 해결하는 것이 중요합니다.

오래 사용해 온 담장을 새로 설치하거나 건물을 증축하는 과정에서 이웃 토지의 일부를 침범했다는 사실이 뒤늦게 발견되는 경우가 있습니다. 부동산을 매수한 후 새로 측량했더니 옆 건물의 벽이나 처마, 옹벽이 자신의 토지 안으로 들어와 있는 사실을 알게 되기도 합니다.

이러한 사건에서는 기존 담장이 수십 년 동안 같은 위치에 있었다거나 양측이 그 위치를 경계라고 생각했다는 사정만으로 소유권 범위를 단정하기 어렵습니다. 먼저 지적공부와 경계복원측량을 통하여 법적인 토지 경계를 확인하고, 실제 시설물이 그 선을 넘어왔는지를 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.

현재 사용 중인 담장이 법적인 경계라고 단정할 수 없습니다

대법원은 토지가 지적공부에 하나의 필지로 등록되면 특별한 사정이 없는 한 토지의 소유권 범위는 현실에서 이용되는 경계가 아니라 지적공부에 등록된 경계에 따라 확정된다는 입장입니다.

따라서 이웃과 오랫동안 사용해 온 담장, 나무나 배수로의 위치가 지적도상 경계와 다를 수 있습니다. 매매 당시 중개사가 설명한 위치나 항공사진의 선 역시 법적인 경계를 그대로 확정하는 자료라고 볼 수는 없습니다.

다만 지적도를 작성하는 과정에서 기준점을 잘못 선택하는 등 기술적 착오로 지적공부 자체가 진실한 경계와 다르게 작성되었다는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 별도의 검토가 필요합니다.

현장에서는 경계복원측량을 먼저 검토해야 합니다

토지 경계침범 여부를 확인할 때 흔히 필요한 것이 경계복원측량입니다. 경계복원측량은 지적도·임야도 등에 등록된 경계를 실제 토지 위에 복원하여 현재 점유상태와 일치하는지를 확인하는 지적측량입니다.

단순한 지적현황측량과 목적을 구분할 필요가 있습니다. 경계를 두고 이웃과 분쟁이 예상된다면 측량을 신청할 때도 토지의 법적 경계를 현장에 복원하려는 것임을 명확히 하는 것이 좋습니다.

대법원은 경계침범 여부를 판단하기 위한 경계복원측량은 원칙적으로 해당 토지가 지적공부에 등록될 당시의 측량방법을 따르고 당시 지적측량기준점을 기준으로 해야 한다는 입장을 유지하고 있습니다.

등록 당시의 기준점이 사라진 오래된 토지라면 기존 자료와 인근 기준점을 토대로 새로운 지적도근점을 설치하여 복원측량을 하는 문제도 생길 수 있습니다.

측량 결과만으로 상대방이 침범 사실을 인정하지 않을 수도 있습니다

경계복원측량 결과 건물이나 담장이 자신의 토지 안으로 들어와 있는 것으로 나타나더라도 상대방이 결과에 동의하지 않는 경우가 있습니다.

상대방은 기존 측량이 잘못되었다거나 지적도 자체에 오류가 있다고 주장할 수 있고, 자신의 토지 경계가 다른 위치라고 주장할 수도 있습니다.

이러한 경우 민사소송에서는 법원이 지정한 측량감정인을 통하여 다시 측량감정을 진행하는 경우가 있습니다. 따라서 소송 전 받은 측량성과도는 중요한 자료이지만 모든 사건에서 그 결과만으로 경계가 최종 확정되는 것은 아닙니다.

측량 당시에는 다음 자료를 함께 보존해 두는 것이 좋습니다.

• 지적도·임야도와 토지대장
• 경계복원측량 성과도
• 현장에 표시한 경계점 사진
• 침범한 건물·담장·옹벽의 위치 사진
• 침범 폭과 길이를 확인할 수 있는 자료
• 상대방 입회 여부와 측량 당시의 대화내용

실제 침범이 확인되면 철거와 토지인도를 검토할 수 있습니다

토지 소유자는 자신의 토지를 권원 없이 점유하는 사람을 상대로 토지의 반환을 요구할 수 있고, 건물이나 담장 등이 소유권 행사를 방해하고 있다면 그 방해의 제거를 청구할 수 있습니다.

따라서 이웃 건물의 일부가 경계를 넘어와 있다면 침범한 건물부분의 철거와 해당 토지부분의 인도를 함께 청구하는 방식이 문제될 수 있습니다. 담장이나 옹벽, 배관 등 시설물이 설치된 경우에도 구체적인 시설의 철거 또는 이전 가능성을 살펴야 합니다.

다만 상대방에게 해당 토지를 사용할 법률상 권원이 있다면 결론은 달라질 수 있습니다. 과거 소유자의 사용승낙, 임대차나 지상권 등 토지사용에 관한 권리가 있는지 확인해야 합니다.

침범기간의 토지사용료도 함께 청구할 수 있는지 확인해야 합니다

타인 소유 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하고 있다면 건물 소유자는 그 건물의 부지를 점유하고 있다고 평가될 수 있습니다.

대법원은 건물 소유자가 실제로 그 건물에 거주하거나 토지 위에 직접 머무르지 않더라도 건물의 소유를 위하여 부지를 점유하는 것으로 보고 있습니다. 특별한 사정이 없다면 해당 토지의 점유·사용에 따른 차임 상당의 이익을 얻고 토지 소유자에게 같은 금액 상당의 손해를 준 것으로 볼 수 있습니다.

따라서 철거와 토지인도뿐 아니라 일정 기간의 차임 상당 부당이득 반환청구를 함께 검토할 수 있습니다.

다만 청구기간과 금액을 정할 때에는 토지를 언제부터 누가 점유했는지, 중간에 건물 소유자가 변경되었는지와 해당 침범토지 자체의 임료가 어느 정도인지를 확인해야 합니다. 필요한 경우 소송에서 임료감정이 이루어질 수 있습니다.

침범 면적이 작다는 이유만으로 철거청구가 배제되는 것은 아닙니다

건물이 수십 센티미터 또는 수㎡ 정도만 토지를 침범한 경우 상대방은 철거비용이 지나치게 많이 들고 토지 소유자가 얻을 이익은 적다며 권리남용을 주장하기도 합니다.

그러나 철거로 상대방이 입게 될 손해가 토지 소유자의 이익보다 크다는 사실만으로 철거청구가 바로 권리남용이 되는 것은 아닙니다.

대법원은 2023년 건물 일부가 인접 토지를 침범한 사건에서 토지 소유자의 권리행사가 권리남용이 되려면 주관적으로 상대방에게 고통과 손해만을 주려는 목적이고 소유자에게 아무런 이익이 없으며, 객관적으로도 사회질서에 반한다고 평가될 정도여야 한다는 기존 기준을 다시 확인했습니다.

따라서 침범면적, 건물을 철거했을 때의 구조적 영향, 토지 소유자의 이용계획, 침범이 발생한 경위와 당사자 사이 협의과정을 함께 살펴야 합니다.

경계를 침범한 경우와 경계에서 50cm를 띄우지 않은 경우는 구분해야 합니다

실제 건물이 이웃 토지 안으로 넘어온 경우와 건물은 자신의 토지 안에 있지만 경계선과 너무 가깝게 건축된 경우는 법적인 쟁점이 다릅니다.

민법은 특별한 관습이 없다면 건물을 지을 때 경계에서 0.5미터 이상의 거리를 두도록 정하고 있습니다. 이 규정에 위반한 경우 인접 토지 소유자가 일정한 범위에서 건물의 변경이나 철거를 요구할 수 있지만, 건축에 착수한 뒤 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상 문제로 제한되는 별도의 규정이 있습니다.

반면 실제로 건물 자체가 경계를 넘어 다른 사람의 토지를 점유한 사건은 소유권에 기한 방해제거·토지인도 문제이므로 단순한 이격거리 위반과 동일하게 처리해서는 안 됩니다.

소송을 준비하기 전 상대방과 협의할 내용도 구체적으로 정리해야 합니다

침범 사실이 분명하더라도 건물 일부 철거가 구조상 매우 어렵거나 양측 모두 토지를 계속 이용해야 한다면 매매, 임대 또는 경계조정 방식의 해결 가능성을 협의할 수도 있습니다.

다만 협의를 하더라도 “조금 침범했으니 적당히 보상하라”는 방식보다는 측량성과도를 기준으로 침범면적과 사용기간, 철거 가능성 및 매매가액을 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.

협의가 이루어지지 않는 경우에는 내용증명 등을 통하여 침범부분의 위치, 철거와 토지인도 요구 및 일정한 기한을 명확하게 전달하고 이후 소송자료로 보존할 수 있습니다.

임의 철거는 피해야 합니다

자신의 토지 안에 들어와 있다는 이유만으로 이웃 소유의 담장이나 건물을 직접 부수거나 경계표지를 임의로 옮기면 별도의 손해배상이나 형사 문제가 발생할 수 있습니다. 측량과 협의 또는 재판절차를 거쳐 해결하는 것이 안전합니다.

지적재조사지구인지도 미리 확인할 필요가 있습니다

해당 토지가 지적재조사지구로 지정되어 있다면 일반적인 경계복원측량이 제한될 수 있습니다.

현행 지적재조사법은 지적재조사지구 지정고시 후 사업완료 공고 전까지 원칙적으로 경계복원측량을 할 수 없도록 하고 있습니다. 다만 재조사사업을 위한 측량, 법원의 판결·결정에 따른 경우 또는 지적재조사위원회가 필요성을 인정하는 경우 등에는 예외가 있습니다.

따라서 측량 신청이 되지 않는다면 단순히 측량기관의 문제가 아니라 해당 지역에서 지적재조사사업이 진행되고 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

제가 토지 경계침범 사건을 검토할 때는 먼저 현재의 담장 위치보다 등기와 지적공부를 확인하고, 경계복원측량이 어떤 방식으로 이루어졌는지를 살펴봅니다. 측량결과가 서로 다른 경우에는 각 측량이 사용한 기준점과 자료도 비교해야 합니다.

그다음 침범부분의 건물·담장 소유자가 누구인지와 언제부터 토지를 점유했는지를 정리합니다. 토지소유자의 주장뿐 아니라 상대방이 사용승낙이나 다른 권리를 주장할 가능성도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

유왕현 변호사는 경계를 다투어야 하는 사건인지, 경계는 명확하지만 단순히 시설물이 넘어온 사건인지부터 구분하여 철거·토지인도와 차임 상당 부당이득청구의 범위를 검토합니다.

건물 일부 철거가 필요한 사건에서는 침범면적만 볼 것이 아니라 실제 철거방법과 건물 안전성, 권리남용 주장이 제기될 가능성까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 양측 토지의 등기사항전부증명서
• 토지대장과 지적도 또는 임야도
• 기존 경계복원측량 성과도
• 현장의 전체 모습과 침범부분 사진·영상
• 건축물대장과 건물 등기사항증명서
• 과거 담장이나 건물 위치를 확인할 항공사진·사진
• 상대방과 주고받은 문자·내용증명
• 과거 토지사용 승낙이나 임대차계약이 있다면 관련 문서
• 침범사실을 처음 확인한 시점과 이후 협의경과

자주 묻는 질문

기존 담장이 30년 동안 같은 자리에 있었다면 그곳이 법적 경계인가요?

담장의 위치만으로 법적인 토지 경계가 확정되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 지적공부상 경계를 확인해야 하고, 장기간 점유와 관련하여 상대방이 별도의 권리를 주장하는 경우에는 그 요건을 추가로 검토해야 합니다.

LX에서 경계측량을 하면 바로 건물을 철거시킬 수 있나요?

경계복원측량은 침범 여부를 판단하는 중요한 자료이지만 상대방이 경계나 측량방법을 다투면 소송에서 별도의 측량감정이 이루어질 수 있습니다. 측량결과만으로 상대방 건물을 임의 철거해서는 안 됩니다.

건물이 20cm 정도만 넘어와도 철거청구가 가능한가요?

침범면적이 작다는 이유만으로 소유권에 기한 철거청구가 당연히 배제되는 것은 아닙니다. 다만 침범경위, 철거로 인한 영향과 토지 소유자가 얻는 이익 등을 토대로 권리남용 여부가 다투어질 수 있습니다.

건물을 철거하지 않는 대신 토지사용료를 받을 수도 있나요?

당사자가 토지 일부의 임대나 매매에 합의하는 방법을 검토할 수 있습니다. 합의가 없다면 무단점유기간에 대한 차임 상당 부당이득과 장래 철거·인도청구를 구분하여 검토해야 합니다.

상대방 건물이 미등기이면 누구를 상대로 소송해야 하나요?

미등기건물은 등기부상 소유자만 확인해서 해결되지 않을 수 있습니다. 실제 건물을 신축한 원시취득자와 현재 사실상 처분권을 가진 사람 등 구체적인 권리관계를 확인하여 청구 상대방을 정해야 합니다.

경계복원측량을 신청했는데 측량이 안 된다고 합니다.

토지가 지적재조사지구에 포함되어 있는지 확인할 필요가 있습니다. 재조사지구에서는 사업완료 전 일반적인 경계복원측량이 제한되는 경우가 있으므로 지적소관청과 재조사 진행상황을 확인해야 합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 토지 경계침범과 경계복원측량, 건물·담장 철거 및 토지인도청구에 관한 일반적인 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 토지 경계와 철거 가능성은 지적공부, 측량방법, 점유권원과 건축물의 상태 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

광고책임변호사: 유왕현 변호사