중개사의 확인·설명의무 위반으로 손해가 발생한 경우 청구 방법

핵심 요약

주요 쟁점: 중개사가 어떤 사항을 확인·설명해야 했는지, 실제로 어떤 설명을 했는지와 설명 누락이 계약 체결 및 손해 발생에 영향을 주었는지를 확인해야 합니다.

먼저 확인할 자료: 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 등기사항증명서·신탁원부·건축물대장, 계약서와 중개사와의 문자·녹음자료를 확보해야 합니다.

청구 방법: 중개사에게 직접 손해배상을 청구하고, 가입된 보증보험이나 공제가 있다면 보장기간·가입금액과 청구요건을 별도로 확인할 수 있습니다.

주의사항: 확인·설명의무를 위반했다는 사실만으로 발생한 손해 전액이 자동으로 인정되는 것은 아니며 인과관계와 거래당사자의 과실도 함께 판단됩니다.

전세계약을 체결한 뒤 경매가 시작되어 보증금을 돌려받지 못했는데 계약 당시 다른 임차인의 선순위 보증금에 관한 설명을 듣지 못한 경우가 있습니다. 매매계약 이후 건축물대장이나 등기자료를 확인해 보니 계약 당시 설명과 다른 권리제한이나 이용상의 문제가 발견되는 경우도 있습니다.

이러한 사건에서는 계약 결과가 불리했다는 사실만으로 공인중개사의 책임을 단정하기보다 계약 당시 중개사가 확인할 수 있었던 자료와 법적으로 설명해야 할 사항, 실제 제공한 정보가 무엇이었는지를 먼저 비교해야 합니다.

공인중개사가 확인·설명해야 하는 범위부터 확인해야 합니다

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개의뢰를 받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 일정한 사항을 확인하여 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하도록 규정하고 있습니다.

확인·설명 대상에는 부동산의 기본적인 현황뿐 아니라 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등의 권리관계, 토지이용계획과 공법상 이용제한, 시설물 상태와 환경·입지조건 등이 포함됩니다.

주택 임대차에서는 관리비와 임대인의 정보 제시 의무, 소액보증금 보호, 전입세대확인서와 일정한 민간임대주택의 임대보증금 보증 관련 사항도 확인·설명 대상에 포함됩니다.

설명만 하는 것이 아니라 근거자료도 제시해야 합니다

중개사의 확인·설명의무는 단순히 집주인이나 매도인의 말을 전달하는 것만으로 끝나는 것은 아닙니다.

현행 공인중개사법은 토지대장, 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부와 건축물대장 등 확인·설명의 근거가 되는 자료를 제시하도록 하고 있습니다.

중개가 완료되면 중개대상물 확인·설명서를 작성해 거래당사자에게 발급해야 합니다. 따라서 분쟁이 발생했다면 계약 당시 어떤 자료를 기준으로 설명했는지와 확인·설명서에 실제로 무엇이 기재되어 있는지를 비교하는 것이 중요합니다.

매도인이나 임대인이 중개사에게 필요한 자료를 제공하지 않은 경우에도 이를 그대로 숨겨서는 안 됩니다. 중개사는 자료제공에 불응한 사실을 매수인이나 임차인에게 설명하고 확인·설명서에 기재해야 할 수 있습니다.

다가구주택에서는 선순위 임차보증금 설명이 특히 중요합니다

다가구주택은 각 호실별로 구분등기가 되어 있지 않기 때문에 경매가 이루어지면 건물 전체를 기준으로 여러 임차인과 담보권자의 배당순위가 문제될 수 있습니다.

대법원은 2023년 판결에서 다가구주택 임대차를 중개하는 공인중개사는 등기부상 근저당권만 확인하는 데 그쳐서는 안 되고, 임대인에게 기존 임차인의 보증금과 임대차 시기·종기 등에 관한 자료를 요구해 확인하고 임차의뢰인에게 설명해야 한다고 판단했습니다.

임대인이 자료제공을 거부했다면 그러한 사실도 임차인에게 알리고 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다.

임대인이 알려준 선순위 보증금 총액을 별다른 검토 없이 그대로 전달하면서 실제와 다를 가능성을 설명하지 않았다면 구체적인 사정에 따라 확인·설명의무 위반이 인정될 수 있습니다.

소유자와 대리권 확인을 소홀히 한 경우도 문제될 수 있습니다

계약 상대방이 등기명의자 본인이 아니라 가족이나 대리인이라면 실제 처분·임대 권한을 가지고 있는지 확인해야 합니다.

소유자가 사망했는데 상속관계를 제대로 확인하지 않거나, 대리계약인데 위임장이나 인감증명 등 권한을 확인하지 않은 채 계약금·보증금을 지급하도록 했다면 중개사의 조사·확인의무 위반이 문제될 수 있습니다.

다만 거래당사자에게도 소유관계나 대리권이 명백하지 않은 사정이 보였다면 직접 추가자료를 확인해야 할 주의의무가 문제될 수 있습니다.

확인·설명의무 위반과 실제 손해 사이의 인과관계가 필요합니다

중개대상물 확인·설명서가 부실하거나 일부 내용이 잘못됐다고 해서 곧바로 모든 손해에 대한 배상책임이 인정되는 것은 아닙니다.

공인중개사법상 손해배상책임이 인정되려면 중개사의 고의 또는 과실에 따른 중개행위와 거래당사자에게 발생한 재산상 손해 사이의 관계를 확인해야 합니다.

예를 들어 실제 선순위 보증금이 설명받은 금액보다 많았더라도 이후 새로 발생한 권리, 경매가격의 예상 밖 하락이나 다른 원인 때문에 보증금을 돌려받지 못했다면 설명의무 위반과 최종 손해 사이의 인과관계가 다투어질 수 있습니다.

대법원도 2021년 다가구주택 사건에서 중개사가 선순위 보증금을 제대로 설명하지 않은 잘못은 인정하면서도, 건물가액과 선순위 채권, 계약 이후의 임대상황과 실제 경매가격 등을 고려해 보증금 미회수 손해와 상당인과관계가 충분히 입증되지 않았다고 판단한 사례가 있습니다.

핵심은 “제대로 설명했다면 계약했을 것인가”입니다

중개사가 정확한 정보를 제공했더라면 계약 자체를 하지 않았거나 보증금·매매가격 등 조건을 달리했을 가능성이 있었는지를 계약 당시 사정을 기준으로 설명할 필요가 있습니다.

거래당사자의 과실이 있으면 배상범위가 줄어들 수 있습니다

공인중개사는 부동산 거래의 전문가이므로 법정 확인·설명의무를 부담하지만, 거래당사자가 자신의 거래에 관하여 아무런 확인책임도 부담하지 않는 것은 아닙니다.

대법원은 중개사가 진정한 권리자나 대리권을 제대로 확인하지 않은 사건에서도 중개의뢰인이 계약과정에서 명백한 위험신호를 보고도 등기나 위임관계 등을 확인하지 않았다면 그 부주의를 손해배상 범위를 정할 때 고려할 수 있다고 판단하고 있습니다.

따라서 중개사가 잘못 설명한 부분뿐 아니라 계약서와 등기자료에서 거래당사자가 직접 확인할 수 있었던 내용, 별도의 경고를 받았는지와 잔금 지급 전 다시 권리관계를 확인했는지도 함께 검토해야 합니다.

중개사가 과실이 있다고 해서 손해 전액을 부담한다고 예상하기보다 양측의 주의의무와 손해 발생 경위를 구분하는 것이 필요합니다.

중개사와 보증보험·공제에 대한 청구를 구분해야 합니다

공인중개사법 제30조에 따라 개업공인중개사는 중개행위 과정의 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 손해를 배상할 책임이 있습니다.

또한 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 이러한 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁해야 합니다.

현행 시행령상 보장 설정금액은 법인 개업공인중개사의 경우 4억원 이상, 개인 개업공인중개사의 경우 2억원 이상입니다. 다만 이 금액이 개별 피해자가 그대로 받을 수 있는 손해배상액이라는 의미는 아닙니다.

중개가 완료됐을 때에는 중개사가 거래당사자에게 보장금액, 보증기관과 보장기간 등을 설명하고 관련 증서의 사본 등을 제공하도록 되어 있으므로 당시 공제증서나 보증보험증권을 확보할 필요가 있습니다.

보증보험금이나 공제금을 실제 지급받으려면 중개사와의 손해배상합의서, 화해조서, 확정판결 등 책임과 손해액을 확인할 수 있는 자료가 요구될 수 있습니다.

한국공인중개사협회 공제를 이용하는 사건에서는 현재 공제약관과 청구안내상 별도의 청구기간도 정하고 있으므로 중개사의 책임을 다투는 동안 공제금 청구기간이 지나지 않는지도 확인해야 합니다.

손해배상청구 전에는 증거를 먼저 확보해야 합니다

계약이 체결된 지 시간이 지나면 중개 당시 설명이 구두로 이루어졌는지, 어떤 서류를 확인했는지를 두고 서로 다른 주장이 나올 수 있습니다.

따라서 문제가 확인되면 다음 자료부터 확보하는 것이 좋습니다.

• 매매계약서 또는 임대차계약서 원본
• 중개대상물 확인·설명서
• 계약 당시 발급된 등기사항증명서
• 신탁등기라면 당시 신탁원부
• 토지대장·건축물대장과 관련 공적장부
• 중개사와 주고받은 문자·카카오톡·이메일
• 계약 당시 설명을 녹음한 자료
• 중개사무소 광고와 매물 설명자료
• 공제증서 또는 보증보험 관련 자료
• 경매·배당 등 실제 손해가 확인되는 자료

특히 현재 인터넷에서 다시 발급한 등기부만 보관하지 말고 계약 체결 당시의 권리상태를 확인할 수 있는 자료를 찾아야 합니다.

확인·설명서에 본인이 서명했다는 이유만으로 중개사의 책임이 항상 사라지는 것도 아니지만, 자신이 어떤 설명을 듣고 확인했다는 증거로 활용될 수 있으므로 기재내용을 정확히 검토해야 합니다.

중개사에게 청구할 손해액을 구체적으로 계산해야 합니다

손해배상소송에서는 단순히 “계약을 잘못 중개했으니 보증금 전액을 배상하라”고 주장하기보다 확인·설명의무 위반 때문에 발생한 손해가 무엇인지 특정해야 합니다.

전세보증금 사건이라면 경매 배당금, 임대인에게 실제 회수한 금액과 앞으로 회수 가능한 금액을 확인해야 합니다. 매매사건이라면 잘못 설명된 권리나 이용제한 때문에 발생한 가치 차이, 추가 비용 또는 계약해제에 따른 손해가 무엇인지 구분해야 합니다.

임대인이나 매도인의 사기·채무불이행이 함께 문제되는 경우에는 그 당사자에 대한 반환·손해배상청구와 공인중개사에 대한 책임을 별도로 검토할 수 있습니다.

중개사의 책임은 임대인이나 매도인이 부담하는 계약상 의무를 그대로 대신하는 것이 아니므로 각 당사자가 어떤 원인으로 어느 범위의 손해를 부담하는지를 구분하는 것이 중요합니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

제가 공인중개사의 확인·설명의무 사건을 검토할 때는 먼저 계약 직전 중개사가 확보하고 있었던 자료와 거래당사자에게 실제로 제시한 자료를 나누어 확인합니다.

그다음 중개대상물 확인·설명서의 기재내용과 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 및 실제 권리관계를 비교하여 어떤 내용이 누락되거나 잘못 설명되었는지를 정리합니다.

유왕현 변호사는 중개사의 과실만 확인하는 것이 아니라 정확하게 설명되었다면 의뢰인이 계약을 체결하지 않았을 가능성이 있었는지, 이후 별도의 사정이 손해를 확대했는지와 거래당사자 스스로 확인하지 않은 부분이 있는지도 함께 검토합니다.

중개사에게 직접 청구할 부분과 보증보험·공제기관에 청구할 부분, 임대인이나 매도인에 대한 별도 청구를 구분하여 절차를 정리하는 것이 중요합니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 부동산 매매·임대차계약서
• 중개대상물 확인·설명서
• 계약 당시 등기사항증명서와 신탁원부
• 건축물대장·토지대장 등 공적장부
• 계약금·보증금·매매대금 지급내역
• 중개사의 문자·카카오톡·이메일과 통화녹음
• 광고나 매물소개 화면
• 공제증서·보증보험증권 사본
• 경매사건이 있다면 매각·배당 관련 서류
• 현재까지 실제 회수한 금액과 남은 손해 내역

자주 묻는 질문

중개대상물 확인·설명서가 틀리면 손해배상을 받을 수 있나요?

잘못된 기재는 확인·설명의무 위반을 판단하는 중요한 자료지만 그것만으로 손해배상이 정해지는 것은 아닙니다. 중개사의 고의·과실, 실제 손해와 인과관계를 함께 확인해야 합니다.

집주인이 선순위 보증금을 알려주지 않았다고 중개사가 말합니다.

임대인이 자료요구에 응하지 않았다면 중개사가 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재했는지를 확인해야 합니다. 다가구주택에서는 임대인의 구두 설명을 그대로 전달한 것만으로 충분하지 않은 경우도 있습니다.

계약서와 확인·설명서에 제가 서명했으면 중개사 책임을 물을 수 없나요?

서명 사실만으로 중개사의 법정 확인·설명의무가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 문서에 위험사항이 명확하게 적혀 있고 본인이 이를 확인했다면 책임 범위와 과실상계 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

공인중개사협회 공제금으로 손해 전액을 받을 수 있나요?

공제가입금액은 보장의 한도와 관련된 것이며 개별 피해자의 손해 전액 지급을 의미하지 않습니다. 중개사의 책임범위와 과실비율, 공제기간·약관 및 다른 사고의 존재 등을 확인해야 합니다.

중개사와 집주인을 같이 소송할 수 있나요?

임대인의 보증금 반환책임이나 불법행위책임과 중개사의 확인·설명의무 위반책임이 함께 문제되는 사건은 각 책임의 법적 근거와 손해범위를 확인하여 함께 청구할지를 검토할 수 있습니다.

중개사가 설명을 잘못했지만 다른 이유로 경매에서 손해가 났다면 어떻게 되나요?

설명의무 위반과 실제 손해 사이에 상당인과관계가 인정되는지를 확인해야 합니다. 이후 발생한 담보권이나 임차관계, 경매가격 하락 등 별도의 원인이 손해를 발생시켰다면 중개사의 책임범위가 달라질 수 있습니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 공인중개사의 확인·설명의무 위반과 손해배상청구에 관한 일반적인 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 중개사의 책임과 손해배상 범위는 계약 당시 권리관계, 확인·설명자료, 손해 발생원인, 거래당사자의 과실과 공제·보증 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

광고책임변호사: 유왕현 변호사