하자 손해배상, 합의가 되지 않아 판결까지 가는 경우 청구 범위와 강제집행까지 확인할 점

하자 손해배상청구는 어떤 법적 근거로 이루어질까요?

하자 손해배상은 계약의 종류와 하자 발생 원인에 따라 적용되는 법적 근거가 달라집니다.

공사도급계약에서는 민법 제667조가 중요한 근거가 됩니다. 해당 조항은 완성된 목적물 등에 하자가 있는 경우 일정한 요건에 따라 하자보수를 청구할 수 있도록 하고, 하자보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

또한 계약에서 정한 의무를 제대로 이행하지 않은 경우에는 민법 제390조에 따른 채무불이행 손해배상책임도 문제될 수 있습니다.

예를 들어 계약서에 정한 자재와 다른 제품을 사용했거나, 설계도면과 다른 방식으로 시공하여 기능상 결함이 발생했다면 하자담보책임과 채무불이행책임의 성립 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 아파트 등 공동주택이나 집합건물의 하자, 부동산 매매계약에서 발견된 하자 등은 별도의 특별법과 법률관계가 적용될 수 있습니다.

하자 손해배상 소송에서 청구할 수 있는 범위

하자 손해배상 소송에서는 하자보수에 필요한 비용이 기본적인 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 그러나 구체적인 상황에 따라 추가 손해에 대한 배상도 검토할 수 있습니다.

하자보수에 필요한 비용

누수 방지공사, 균열 보수, 마감재 교체, 불량 시공 부분의 재시공 등 하자를 바로잡기 위해 합리적으로 필요한 비용이 해당합니다.

다만 시공업체나 다른 보수업체가 작성한 견적서의 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 하자의 중요성과 적절한 보수 방법, 합리적인 공사비 등을 구체적으로 살펴야 합니다.

하자로 인해 발생한 추가 손해

누수로 인해 벽지나 바닥재, 가구 등이 손상되었다면 해당 복구비용도 손해배상 범위에 포함되는지 검토할 수 있습니다.

이때 추가 손해가 실제로 발생했다는 사실뿐 아니라 해당 손해가 문제된 하자로 인해 발생했다는 인과관계도 확인해야 합니다.

임시거주비와 영업손실

하자가 심각하여 건물을 정상적으로 사용하기 어려웠거나, 보수공사 과정에서 일정 기간 영업을 중단해야 했다면 관련 비용이나 손실의 배상 여부가 문제될 수 있습니다.

다만 이런 비용이 언제나 인정되는 것은 아닙니다. 민법 제393조에 따라 통상손해와 특별손해를 구별하고, 실제 손해액과 인과관계, 예견 가능성 등을 검토해야 합니다.

법원은 하자보수비 전액을 인정할까요?

하자가 존재한다는 사실이 인정되더라도 청구한 하자보수비 전액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다222881 판결은 도급계약에서 하자가 중요하지 않으면서 그 보수에 과다한 비용이 필요한 경우, 하자보수나 이에 갈음하는 손해배상 대신 하자로 인해 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다는 법리를 확인하였습니다.

즉, 하자를 보수하는 데 들어가는 비용과 실제 하자의 중요성을 함께 살펴야 한다는 의미입니다.

이러한 경우에는 하자가 없는 상태와 하자가 있는 상태의 교환가치 차액 등이 손해액 산정의 기준으로 문제될 수 있습니다.

한편 대법원 2020. 6. 11. 선고 2020다201156 판결에서는 도급계약에서 목적물에 하자가 있는 경우 하자담보책임과 채무불이행책임이 별개의 법적 근거에 따라 함께 인정될 수 있다고 판단하였습니다.

이러한 판례의 태도를 고려하면 하자 손해배상 소송에서는 청구금액뿐 아니라 청구의 법적 근거와 하자의 중요성, 보수 방법 등을 구체적으로 주장하고 입증할 필요가 있습니다.

합의가 결렬되어 소송으로 진행된다면 필요한 증거

당사자 사이에 합의가 이루어지지 않아 소송을 제기하는 경우에는 하자의 발생 여부와 원인, 손해액을 객관적으로 설명할 수 있는 증거가 중요합니다.

제가 이러한 분쟁을 검토할 때 먼저 확인하는 부분은 계약에서 약정한 내용과 실제 시공된 결과물 사이에 어떤 차이가 있는지입니다.

특히 현장 상태가 변경되면 기존 하자의 모습과 원인을 확인하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 긴급한 보수가 필요한 경우에도 가능한 범위에서 보수 전후의 상태와 작업 과정, 지출 내역 등을 기록해 두는 것이 좋습니다.

증거가 사라질 우려가 있다면 민사소송법상 증거보전절차를 검토하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

하자 감정절차가 판결에 미치는 영향

건축물의 누수나 구조적 결함, 설비 불량처럼 전문적인 기술 판단이 필요한 경우에는 소송 과정에서 감정절차가 진행될 수 있습니다.

감정인은 하자의 존재와 원인, 필요한 보수 방법, 적정 보수비용 등에 관한 전문적인 의견을 제시할 수 있습니다.

다만 감정 결과가 법원의 판단을 무조건 결정하는 것은 아닙니다. 법원은 감정 결과와 다른 증거, 계약 내용, 당사자의 주장을 종합하여 판단합니다.

감정 결과에서 누락된 하자가 있거나 적용된 보수공법에 문제가 있다고 판단된다면 구체적인 근거를 들어 보완감정이나 추가적인 설명을 요청할 필요가 있는지 검토할 수 있습니다.

감정에는 상당한 비용과 기간이 소요될 수 있으므로, 소송의 경제적 실익도 함께 따져보아야 합니다.

하자담보책임 기간과 소멸시효도 확인해야 합니다

하자 손해배상청구에서는 하자가 언제 발생했는지뿐 아니라 법적으로 권리를 행사할 수 있는 기간도 중요합니다.

민법 제670조는 일반 도급계약의 하자담보책임에 관한 권리행사기간을 규정하고 있으며, 제671조는 토지·건물 기타 공작물에 대한 특별한 기간을 정하고 있습니다.

그러나 모든 건축물과 공사에 동일한 기간이 적용되는 것은 아닙니다.

공동주택관리법이나 집합건물법 등 특별법이 적용되는 경우도 있고, 계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구한다면 그 청구권의 소멸시효를 별도로 검토해야 할 수 있습니다.

따라서 계약 체결일, 공사 완료일, 목적물 인도일, 하자 발생 및 발견 시점 등을 구분하여 확인하는 것이 중요합니다.

판결 전 상대방 재산에 가압류가 필요할까요?

손해배상 소송에서 승소하더라도 상대방에게 집행 가능한 재산이 없다면 실제 배상금을 회수하는 데 어려움이 발생할 수 있습니다.

소송이 진행되는 동안 상대방이 재산을 처분하여 강제집행이 어려워질 우려가 있다면 가압류를 검토할 수 있습니다.

민사집행법 제276조는 금전채권 등에 관한 강제집행을 보전하기 위한 가압류를 규정하고 있으며, 제277조는 보전의 필요성을 정하고 있습니다.

다만 손해배상청구를 했다는 사실만으로 가압류가 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 청구채권과 보전의 필요성을 소명해야 하며, 법원이 담보제공을 요구할 수도 있습니다.

가압류는 판결 전에 재산을 보전하기 위한 절차이지, 그 자체로 배상금을 지급받는 절차는 아니라는 점도 구별해야 합니다.

손해배상 판결 후 강제집행은 어떻게 진행될까요?

법원이 손해배상금 지급을 명하는 판결을 선고했다고 해서 상대방의 예금이나 부동산에서 자동으로 배상금이 지급되는 것은 아닙니다.

상대방이 자발적으로 이행하지 않는다면 집행권원을 바탕으로 별도의 강제집행을 신청해야 할 수 있습니다.

확정판결이나 가집행선고가 붙은 판결 등 집행 가능한 권원을 확보하고, 사안에 따라 집행문이 부여된 판결정본과 송달 관련 서류 등을 준비해야 합니다.

예금채권 압류 및 추심명령

상대방이 금융기관에 예금채권을 보유하고 있다면 민사집행법에 따라 채권압류 및 추심명령을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다.

그러나 압류 대상 채권이 실제로 존재하는지, 법률상 압류가 제한되는 부분이 있는지 등을 확인해야 합니다.

부동산 강제경매

상대방 명의의 부동산이 있다면 강제경매를 검토할 수 있습니다.

이 경우에는 부동산의 시가뿐 아니라 선순위 근저당권과 다른 채권자의 권리, 경매비용 등을 확인해야 합니다. 부동산이 존재하더라도 실제 배당받을 금액이 충분하지 않을 수 있기 때문입니다.

재산명시 및 재산조회

상대방의 재산을 확인하기 어렵다면 민사집행법 제61조에 따른 재산명시절차를 검토할 수 있습니다.

재산명시절차로 충분한 정보를 확보하지 못하는 등 법정 요건을 충족한다면 제74조에 따른 재산조회절차도 검토할 수 있습니다.

하자 손해배상 소송에서 자주 묻는 질문

관련 법령 및 참고 판례

※ 관련 법령은 2026년 10월 23일 기준으로 정리하였습니다. 사건에 적용되는 법률과 청구권 행사기간은 계약관계 및 하자의 종류에 따라 달라질 수 있습니다.

유왕현 변호사가 살펴보는 하자 손해배상 대응 방향

하자 손해배상 분쟁에서는 단순히 하자가 있다는 주장만으로 원하는 배상액을 인정받기 어렵습니다.

계약에서 정한 의무와 실제 시공 결과를 비교하고, 하자의 발생 원인과 책임 범위, 적정한 보수비용, 추가 손해의 인과관계를 구체적으로 정리할 필요가 있습니다.

특히 합의가 이루어지지 않아 판결까지 진행되는 경우에는 증거 확보와 감정절차, 청구권 행사기간 등을 함께 검토해야 합니다.

또한 승소판결을 받은 뒤 실제 배상금을 회수할 수 있는지도 중요한 문제입니다. 상대방의 재산상태와 강제집행 가능성에 따라 소송의 실질적인 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

저는 사건을 검토할 때 계약서와 증거자료, 손해액 산정 근거를 구분하여 살피고, 소송 진행 여부와 판결 이후 집행절차까지 현실적인 대응 방향을 검토하고 있습니다.

유왕현 변호사

법무법인 우원