공사대금 청구에서 상대방이 지급 의무를 부인할 때 예상되는 항변과 대응

핵심 요약

주요 쟁점: 공사대금 청구에서는 공사를 했다는 사실만으로 부족할 수 있고, 누구와 어떤 내용으로 도급계약을 체결했는지, 공사가 어느 범위까지 완료되었는지, 약정한 공사대금과 추가공사대금이 얼마인지 확인해야 합니다.

먼저 확인할 내용: 상대방이 계약 자체를 부인하는지, 공사 미완성·하자·추가공사 미합의·변제·상계 등을 주장하는지 항변의 내용을 구분해야 합니다.

초기 대응: 계약서뿐 아니라 견적서, 공사내역서, 문자와 메신저, 공정 사진, 세금계산서, 계좌내역 등 실제 공사 진행과 대금 약정을 확인할 자료를 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.

주의사항: 상대방의 지급 거절만 보고 곧바로 청구금액을 정하기보다 하자보수비, 기존 지급액, 추가공사 합의 여부와 소멸시효까지 함께 확인해야 합니다.

공사를 했는데 상대방이 돈을 줄 의무가 없다고 주장하는 경우

공사대금 분쟁에서는 “공사를 해줬으니 돈을 받아야 한다”는 수급인 측 입장과 “약속한 공사가 아니거나 아직 돈을 줄 단계가 아니다”라는 도급인 측 입장이 맞서는 경우가 많습니다. 특히 계약서를 자세히 작성하지 않고 견적서와 문자메시지만 주고받으며 공사가 진행됐다면 분쟁이 발생한 뒤 계약 범위 자체가 문제되기도 합니다.

민법상 도급은 한쪽이 일을 완성하기로 하고 상대방이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 따라서 공사대금을 청구하려면 기본적으로 도급계약의 존재, 공사 범위와 대금, 공사의 이행 및 지급시기 등을 확인해야 합니다.

상대방이 지급 의무를 부인한다고 해서 그 주장 하나로 청구가 인정되거나 배척되는 것은 아닙니다. 어떤 이유로 지급을 거절하는지 먼저 구분한 다음 각 항변에 맞는 객관적인 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

첫 번째 항변, “나는 공사를 맡긴 사람이 아니다”

가장 먼저 문제될 수 있는 것은 계약 당사자 자체에 관한 다툼입니다. 건물주가 공사를 요청한 것으로 생각했는데 실제 계약은 임차인이나 현장 책임자와 진행되었거나, 법인 공사에서 대표 개인과 회사 중 누가 도급인인지 다투는 경우가 이에 해당합니다.

상대방이 “공사를 지시한 적이 없다”, “현장에 소개만 했을 뿐 계약자는 다른 사람이다”라고 주장한다면 계약서의 명의만 볼 것이 아니라 견적서를 누가 받았는지, 공사비를 누가 협의했는지, 변경 지시는 누가 했는지, 기존 공사대금을 누가 지급했는지를 함께 살펴야 합니다.

계약서가 없다면 문자와 카카오톡, 이메일, 견적서 발송내역, 세금계산서의 공급받는 자, 과거 입금자의 명의 등이 계약 상대방을 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

두 번째 항변, “공사가 아직 완성되지 않았다”

민법은 원칙적으로 완성된 목적물을 인도하는 것과 동시에 보수를 지급하도록 정하고 있습니다. 따라서 상대방이 공사가 끝나지 않았다고 주장한다면 실제로 약정한 공사 범위가 무엇이었고 어느 단계까지 시공되었는지가 중요해집니다.

이 경우 계약 당시 견적서와 설계도면, 공사내역서, 공정별 사진과 영상, 사용승인 관련 자료, 준공 확인서, 현장 인수 과정, 실제 시설의 사용 여부 등을 확인할 필요가 있습니다.

단순히 일부 보완공사가 남아 있다는 것과 전체 공사가 아직 완성되지 않은 것은 구별해야 합니다. 반대로 중요한 공정이 시공되지 않았다면 지급시기나 청구 가능한 금액 자체에 관한 다툼이 생길 수 있으므로 현재의 공사 상태를 정확히 확인해야 합니다.

세 번째 항변, “추가공사를 시킨 적이 없다”

공사대금 소송에서 자주 다투는 부분이 추가공사입니다. 최초 계약금액은 명확하지만 공사 중 설계나 자재, 시공 범위가 변경되어 공사비가 증가한 경우입니다.

수급인은 현장에서 요청받아 추가 시공했다고 주장하는 반면, 도급인은 “원래 계약 범위에 포함된 공사였다”거나 “추가비용이 발생한다는 이야기를 들은 적이 없다”고 주장할 수 있습니다.

따라서 추가공사대금을 청구하려면 추가된 작업이 최초 계약 범위를 벗어나는지부터 구분해야 합니다. 변경 견적서, 추가공사 요청 문자, 현장 단체대화방, 자재 주문내역, 변경도면, 공사 전후 사진, 추가대금에 관한 협의 내용 등을 함께 확인해야 합니다.

현장에서 추가 작업을 했다는 사실과 상대방이 그 추가 비용까지 지급하기로 합의했다는 사실은 서로 다른 문제일 수 있습니다. 추가공사 청구에서는 이 두 부분을 나누어 입증할 필요가 있습니다.

네 번째 항변, “하자가 있으므로 공사대금을 지급할 수 없다”

공사를 완성했더라도 누수, 균열, 마감불량, 설비 오작동 등 하자가 있다면 도급인은 하자보수나 손해배상을 주장할 수 있습니다. 민법 제667조는 완성된 목적물 등에 하자가 있는 경우 일정한 요건 아래 하자보수 및 손해배상청구를 인정하고 있습니다.

다만 하자가 있다는 이유만으로 언제나 남은 공사대금 전액의 지급을 거절할 수 있다고 볼 수는 없습니다. 대법원도 하자보수에 갈음한 손해배상채권과 공사잔대금 사이의 관계를 판단하면서, 원칙적으로 하자 및 손해액에 상응하는 범위가 문제된다는 취지로 판시해 왔습니다.

대법원 1996. 6. 11. 선고 95다12798 판결도 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 경우 도급인이 지급을 거절할 수 있는 보수의 범위에 관하여, 손해배상액에 상응하는 부분과 나머지 공사대금을 구분하여 판단했습니다.

따라서 하자 항변이 나오면 실제 하자가 존재하는지, 누구의 시공에서 발생했는지, 보수방법과 적정 보수비가 어느 정도인지 확인해야 합니다. 필요한 경우 현장 사진과 동영상, 하자보수 요청 내용, 보수 견적, 감정 절차 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.

다섯 번째 항변, “이미 지급했다”거나 “다른 채권과 상계하겠다”

상대방이 계약 자체는 인정하면서도 공사대금을 이미 모두 지급했다고 주장하는 경우도 있습니다. 이때는 계약금액과 추가공사대금을 먼저 확정하고, 각 입금내역이 어떤 명목으로 지급된 돈인지 대조해야 합니다.

여러 현장의 공사를 계속 거래해 왔다면 특정 입금액이 어느 현장의 공사비인지 다투는 경우도 있으므로 세금계산서, 거래명세서, 입금 당시 메모, 정산서와 메시지를 함께 확인하는 편이 좋습니다.

또 상대방은 하자보수비, 지체상금, 손해배상채권 등이 있다며 공사대금과 상계하겠다고 주장할 수 있습니다. 이 경우 상대방이 주장하는 반대채권이 실제로 존재하는지, 금액이 얼마인지, 공사대금과 상계할 수 있는 상태인지 각각 검토해야 합니다.

하자가 있어도 공사대금 전체가 당연히 사라지는 것은 아닙니다

대법원은 도급인의 하자보수청구권 또는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권과 수급인의 보수청구권이 원칙적으로 동시이행관계에 있다고 보고 있습니다. 2021. 6. 10. 선고 2018다279804 판결에서도 이러한 법리를 확인했습니다.

그러나 하자 항변이 제기되었다고 해서 곧바로 공사대금 전액을 지급하지 않아도 된다는 의미는 아닙니다. 실제 하자 여부와 보수에 필요한 금액, 도급인이 구체적으로 어떤 청구권을 행사하고 있는지를 확인해야 합니다.

공사대금 청구를 준비하는 입장에서는 상대방이 하자를 주장할 가능성을 예상해 공사 완료 당시 사진, 하자보수 요청을 받은 시점과 내용, 이미 보수한 내역, 상대방이 건물을 실제 사용해 온 자료 등을 보존할 필요가 있습니다.

소멸시효 항변도 초기에 확인해야 합니다

공사대금채권에는 일반적인 채권과 다른 단기소멸시효 문제가 발생할 수 있습니다. 민법 제163조 제3호는 도급받은 사람의 공사에 관한 채권을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정하고 있습니다.

대법원 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결도 공사대금채권뿐 아니라 공사에 부수되는 일정한 채권이 민법 제163조 제3호의 적용을 받을 수 있다는 취지로 판단하였습니다. 단순히 나중에 ‘약정금’이라는 형태로 정리했다고 하여 채권의 본래 성질이 당연히 달라지는 것은 아니라는 점도 확인했습니다.

따라서 오래된 공사대금을 청구하려면 단순히 마지막 공사일만 볼 것이 아니라 계약에서 정한 지급시기, 준공일, 최종 정산 및 일부 지급 여부, 채무를 인정한 메시지나 확인서가 있는지 등을 함께 검토해야 합니다. 시효의 완성 여부나 그 진행에 영향을 미치는 사정은 개별 사실관계에 따라 별도로 판단해야 합니다.

공사대금 청구 전에는 상대방의 항변을 먼저 만들어 봐야 합니다

제가 공사대금 사건을 검토할 때는 의뢰인의 청구 근거만 정리하기보다 상대방이 어떤 이유로 지급 의무를 부인할 수 있는지를 먼저 나누어 살펴봅니다.

• 계약 상대방이 자신이 아니라고 주장할 가능성
• 약정한 공사 범위와 실제 시공 범위가 다르다는 주장
• 공사가 완성되지 않았다는 주장
• 추가공사를 요청하거나 추가대금을 합의한 사실이 없다는 주장
• 하자가 있어 보수비 또는 손해배상액을 공제해야 한다는 주장
• 공사대금을 이미 지급했다는 주장
• 지체상금이나 다른 손해배상채권과 상계한다는 주장
• 공사대금채권의 소멸시효가 완성됐다는 주장

이러한 항변을 예상한 뒤 계약서와 견적서, 메시지, 공사사진, 계좌내역 등을 항목별로 배치하면 어느 부분의 증거가 충분하고 어느 부분을 추가로 확인해야 하는지 파악하기 쉬워집니다.

유리한 자료뿐 아니라 최초 견적과 실제 청구금액이 다른 부분, 서면으로 합의되지 않은 추가공사, 상대방이 지속적으로 문제를 제기한 하자 등 불리하게 해석될 자료도 함께 검토해야 실제 소송에서 발생할 위험을 판단할 수 있습니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 공사계약서와 최초 견적서
• 추가·변경 견적서와 공사내역서
• 설계도면과 변경도면
• 공사 전·중·후 사진과 영상
• 도급인 또는 현장 담당자와 주고받은 문자·카카오톡·이메일
• 세금계산서와 거래명세서
• 공사대금 입금내역과 미수금 정산표
• 추가공사 지시를 확인할 자료
• 하자보수 요청과 실제 보수내역
• 내용증명, 지급명령, 소장 등 이미 진행된 법적 절차 관련 서류

특히 공사대금을 한꺼번에 적기보다 최초 계약금액, 추가공사대금, 이미 지급받은 금액, 현재 청구하는 잔액을 구분해서 정리하면 쟁점을 확인하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

계약서를 작성하지 않았는데도 공사대금을 청구할 수 있나요?

서면 계약서가 없다는 이유만으로 곧바로 도급계약 자체가 부정되는 것은 아닙니다. 다만 누가 어떤 공사를 얼마에 맡겼는지를 입증해야 하므로 견적서, 문자와 메신저, 공사자료, 세금계산서 및 입금내역 등 계약의 성립과 내용을 확인할 자료가 중요해집니다.

상대방이 갑자기 하자를 주장하면 돈을 받을 수 없는 건가요?

하자가 있다는 주장만으로 공사대금채권 전체가 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 실제 하자의 존재, 발생 원인, 보수에 필요한 비용과 상대방이 행사하는 하자 관련 청구권의 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.

구두로 요청받은 추가공사도 청구할 수 있나요?

추가공사 합의가 반드시 하나의 정식 계약서로만 확인되는 것은 아니지만, 추가 작업의 내용과 비용 부담에 관한 합의 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 당시 메시지, 변경도면, 현장 지시, 추가 견적과 자재 발주내역 등을 종합적으로 확인할 필요가 있습니다.

건물주가 아닌 현장 담당자의 지시만 받고 공사했습니다.

누구에게 공사대금 지급 의무가 있는지는 담당자의 지위와 권한, 실제 계약 과정, 견적 및 대금 협의 상대방, 기존 지급내역 등에 따라 달라질 수 있습니다. 단순히 현장에서 지시한 사람이 있었다는 사정만으로 계약 당사자를 결정하기는 어렵습니다.

공사가 끝난 지 오래됐다면 지금도 청구할 수 있나요?

공사 관련 채권에는 3년의 단기소멸시효가 문제될 수 있으므로 지급기일과 그 이후의 일부 변제, 채무 승인 등 구체적인 경과를 신속하게 확인할 필요가 있습니다. 개별 사건에서는 시효의 기산점과 진행 여부에 대한 별도 검토가 필요합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 공사대금 청구와 관련한 일반적인 법적 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 청구 가능 금액과 대응 방향은 계약 내용, 공사 진행 상황, 하자 여부, 증거와 소멸시효 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.