공사대금 청구 분쟁에서는 공사를 했다는 사실만으로 청구 가능 여부를 판단하기보다 누가 누구에게 어떤 범위의 공사를 맡겼는지, 공사대금 산정방식과 지급시기, 실제 완성·기성 정도를 확인해야 합니다. 추가공사, 설계변경, 하자, 공사중단, 이미 지급된 금액까지 계약서와 현장자료를 대조해 청구금액을 특정하는 과정이 중요합니다.
핵심 요약
주요 쟁점: 공사대금 청구에서는 도급계약의 당사자, 공사범위와 대금 산정방식, 공사의 완성 또는 기성 정도, 추가공사 합의와 이미 지급된 금액을 구분해 확인해야 합니다.
먼저 확인할 내용: 계약서·견적서·도면·공정표를 통해 원래 약정한 공사범위를 정리하고, 실제 시공내용과 추가·변경공사를 비교해야 합니다.
초기 대응: 세금계산서나 청구서만으로 금액을 확정하기보다 공정별 계약금액, 실제 시공량, 지급내역과 상대방의 승인자료를 함께 정리하는 것이 좋습니다.
주의사항: 공사 완료 여부와 하자 문제, 추가공사대금은 서로 다른 쟁점입니다. 하나의 총액으로만 주장하면 상대방의 기성고·하자·추가공사 부인에 대응하기 어려울 수 있습니다.
공사대금 청구는 먼저 누가 누구와 계약했는지부터 확인해야 합니다
공사 현장에서는 건축주, 원도급자, 하도급자, 현장소장 등이 함께 관여하기 때문에 실제로 공사를 지시한 사람과 법적으로 대금을 지급해야 하는 사람이 다를 수 있습니다. 따라서 공사를 수행했다는 사실보다 먼저 도급계약의 당사자가 누구인지를 특정해야 합니다.
민법 제664조는 도급을 한쪽이 일을 완성하고 상대방이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약으로 정하고 있습니다. 계약서가 있다면 당사자 표시가 중요한 출발점이 되고, 계약서가 없거나 명의가 불분명하다면 발주 경위와 견적서 수신자, 공사 지시, 세금계산서 발행 상대방과 대금 지급내역을 함께 살펴봐야 합니다.
건축주가 현장에서 공사를 지시했다는 사실만으로 원도급자의 채무를 대신 부담한다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 계약 명의와 실제 거래관계가 다르게 운영된 정황이 있다면 별도의 계약 또는 직접 지급약정이 있었는지를 검토할 수 있습니다.
총액계약인지 단가계약인지에 따라 공사대금 산정방식이 달라집니다
공사대금 분쟁에서는 계약금액이 확정된 총액계약인지, 실제 시공수량에 단가를 곱해 정산하는 단가계약인지가 중요한 경우가 많습니다. 계약서 제목이나 견적서 형식만으로 판단하기 어려운 경우에는 계약 체결 경위와 이후 기성금 청구방식도 함께 확인해야 합니다.
대법원은 공사도급계약이 총액계약인지 단가계약인지 다투어지는 경우 계약서 문언을 우선 확인하되, 문언만으로 명확하지 않다면 계약의 목적, 체결 경위, 당사자의 의사와 계약 이행과정, 거래관행 등을 종합하여 판단해야 한다고 보고 있습니다.
| 구분 주요 확인사항 | |
| 총액계약 | 전체 공사범위와 총 공사대금, 별도 정산 항목의 존재 여부 |
| 단가계약 | 공종별 단가, 실제 시공수량과 검측·기성 확인자료 |
| 혼합형 계약 | 기본공사 총액과 별도 정산하기로 한 추가·변경항목 구분 |
견적서에 세부 단가가 표시되어 있다는 이유만으로 곧바로 단가계약이라고 볼 수 있는 것도 아니므로 계약 전체의 내용을 살펴볼 필요가 있습니다.
공사가 완성되었는지와 공사대금 지급시기가 도래했는지를 확인해야 합니다
민법 제665조는 원칙적으로 도급 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 하고, 인도를 요하지 않는 경우에는 일을 완성한 후 지체 없이 지급하도록 정하고 있습니다. 다만 실제 공사계약에서는 선급금, 중도 기성금, 준공금 등 별도의 지급시기를 약정하는 경우가 많으므로 계약 내용이 우선적으로 중요합니다.
상대방은 “아직 공사가 끝나지 않았다”, “준공검사가 되지 않았다”, “완공 후 지급하기로 했다”고 주장할 수 있습니다. 이에 대해서는 실제 공사가 계약상 예정된 최종 단계에 이르렀는지, 발주자가 목적물을 사용하고 있는지, 준공 또는 인수 절차가 어떻게 진행되었는지를 확인해야 합니다.
공사가 도중에 중단된 경우에는 완성공사대금이 아니라 그때까지 시공한 부분의 기성고를 기준으로 정산하는 문제가 발생할 수 있습니다. 공정률을 단순한 비율로 계산하기보다 공종별 시공내역과 계약금액을 연결해서 정리하는 것이 좋습니다.
추가공사와 설계변경은 별도의 합의가 있었는지가 핵심입니다
공사대금 분쟁에서 자주 발생하는 문제가 추가공사입니다. 수급인은 당초 계약에 없던 공사를 했다고 주장하고, 도급인은 원래 공사범위에 포함된 내용이라고 반박하는 경우가 많습니다.
먼저 최초 계약서, 견적서, 도면과 시방서를 기준으로 원래 포함된 공사를 특정해야 합니다. 그다음 실제 시공 과정에서 설계변경이나 공사량 증가가 있었는지와 누가 이를 요청하거나 승인했는지를 살펴봐야 합니다.
- 추가공사를 요청한 문자·메신저·이메일
- 변경된 도면과 시방서
- 추가 견적서와 상대방 확인자료
- 공사 전후 현장사진과 영상
- 자재 추가구매내역과 인건비 자료
- 추가공사 기성 청구와 상대방의 기존 지급내역
추가공사를 실제로 했다는 사실과 상대방이 별도의 대금을 지급하기로 합의했다는 사실은 구분할 필요가 있습니다. 특히 공사 후 일방적으로 작성한 추가견적서만 있는 경우에는 당시 지시와 협의 내용을 보여줄 자료가 중요해질 수 있습니다.
하자가 있다는 주장과 공사대금 전액 지급거절은 같은 문제가 아닙니다
도급인이 공사대금 지급을 거부하면서 가장 많이 제기하는 주장 가운데 하나가 하자입니다. 민법 제667조는 완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 하자가 있는 경우 일정한 요건 아래 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
그러나 하자가 있다는 이유만으로 언제나 공사대금 전체의 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원도 도급인이 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우 원칙적으로 그 손해배상액에 상응하는 공사대금 범위에서 지급을 거절할 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다.
따라서 수급인은 하자 자체를 무조건 부인하기보다 실제 하자인지, 계약서·설계도와 다른 시공인지, 하자보수 비용이 얼마인지 등을 구분해야 합니다. 도급인 역시 단순한 불만이나 미관상의 차이를 모두 하자라고 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
이미 지급된 공사대금과 공제항목을 정확하게 정리해야 합니다
공사대금 청구금액은 전체 계약금액에서 단순히 받은 금액을 빼는 방식으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 선급금, 기성금, 자재비 대납, 인건비 직불, 하도급대금 직접 지급 등이 섞여 있으면 실제 미수금액을 따로 계산해야 합니다.
| 항목 확인자료 | |
| 계약 공사대금 | 도급계약서·견적서 |
| 추가·변경공사 | 추가견적·변경합의·작업내역 |
| 기지급금 | 계좌내역·영수증·세금계산서 |
| 도급인 직접 지급 | 자재업체·근로자·하수급인 지급자료 |
| 하자 관련 공제 주장 | 하자목록·보수견적·감정자료 |
특히 발주자가 하수급인에게 직접 돈을 지급한 경우에는 그 지급이 원도급자에 대한 공사대금 지급으로 처리되는지, 별도의 직접 지급약정이나 법정 직접지급 사유가 있는지 확인해야 합니다.
계약서가 없더라도 공사대금 청구 가능성이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다
소규모 인테리어나 부분공사에서는 정식 도급계약서를 작성하지 않고 견적서와 구두협의만으로 공사를 시작하기도 합니다. 계약서가 없으면 입증이 어려워질 수 있지만, 도급계약이 서면으로만 성립하는 것은 아닙니다.
이 경우 견적서 발송내역, 공사 지시 메시지, 현장사진, 자재구매내역, 일부 대금 지급, 세금계산서 발행과 상대방의 대응 등을 종합하여 계약의 존재와 공사범위를 확인해야 합니다.
다만 상대방이 “그 사람에게 공사를 맡긴 적이 없다”거나 “정해진 가격이 아니다”라고 다투는 경우에는 실제 누가 공사를 발주했고 어떤 가격에 합의했는지를 주장하는 쪽에서 객관적인 자료를 제시해야 합니다.
사건을 검토할 때 확인해야 할 사항과 상담 전 준비자료
공사대금 사건을 검토할 때는 먼저 계약상 공사범위와 실제 시공내용을 분리하여 정리해야 합니다. 최초 도급금액, 추가공사, 지급받은 돈과 상대방이 공제하겠다고 주장하는 금액을 한 표에서 비교하면 실제 분쟁금액을 구체화하기 쉽습니다.
유왕현 변호사는 공사업자가 작성한 청구서만 기준으로 보기보다 상대방이 제기할 수 있는 미완성·하자·추가공사 미합의 주장을 함께 검토합니다. 실제 공사사진과 거래내역, 상대방의 승인 메시지가 계약서상 내용과 일치하는지도 확인할 필요가 있습니다.
상담 전에는 계약체결부터 공사중단 또는 준공까지 주요 날짜를 시간순으로 정리하고, 공종별 금액과 지급내역을 별도의 표로 준비하는 것이 좋습니다.
- 공사도급계약서와 견적서
- 설계도·시방서·공정표
- 추가공사 및 변경견적서
- 기성내역서와 공사대금 청구서
- 공사 전·중·후 사진과 영상
- 자재구매·인건비 지급자료
- 세금계산서와 계좌거래내역
- 발주·변경·승인을 확인할 문자·메신저·이메일
- 하자보수 요구서와 하자 관련 사진·견적서
자주 묻는 질문
계약서가 없어도 공사대금을 청구할 수 있나요?
계약서가 없다는 이유만으로 청구가 당연히 불가능해지는 것은 아닙니다. 견적서, 공사 지시, 일부 대금 지급, 세금계산서와 현장자료 등을 통해 계약의 존재와 금액을 입증할 수 있는지 검토해야 합니다.
추가공사를 했으면 별도 공사대금을 받을 수 있나요?
실제 추가공사를 했다는 사실뿐 아니라 원래 계약범위 밖의 공사인지와 상대방이 추가공사 및 별도 대금 지급에 합의했는지가 중요합니다. 추가 요청과 협의자료를 확인해야 합니다.
공사가 완전히 끝나지 않았으면 대금을 청구할 수 없나요?
계약 내용과 공사중단 원인에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 공사가 중도 종료되었다면 완성된 부분의 기성고와 이미 지급받은 금액을 기준으로 정산 문제가 발생할 수 있습니다.
하자가 있으면 발주자는 공사대금을 전부 안 줘도 되나요?
하자가 있다는 사실만으로 공사대금 전액의 지급을 당연히 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 하자보수청구나 손해배상 범위, 공사대금과의 동시이행관계를 구체적으로 확인해야 합니다.
견적금액보다 실제 공사비가 많이 들었다면 차액을 청구할 수 있나요?
총액계약인지 단가계약인지, 추가공사나 설계변경에 대한 별도 합의가 있었는지를 먼저 확인해야 합니다. 단순히 실제 비용이 증가했다는 사실만으로 약정대금을 당연히 초과해 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
발주자가 하수급인에게 직접 지급한 돈도 공사대금에서 빠지나요?
직접 지급의 근거와 당사자 사이의 합의, 실제 지급내역을 확인해야 합니다. 어떤 공사 부분에 대한 지급인지에 따라 원도급자나 하수급인의 잔여 공사대금 범위가 달라질 수 있습니다.
참고 법령과 절차
| 도급계약민법 제664조 – 일을 완성하기로 하는 의무와 그 결과에 대한 보수 지급약정 확인 |
| 보수 지급시기민법 제665조 – 완성된 목적물의 인도와 보수 지급시기 및 계약상 별도 지급조건 확인 |
| 하자담보책임민법 제667조 – 하자보수와 손해배상청구, 공사대금과의 동시이행관계 검토 |
| 채무불이행민법 제390조 – 계약상 의무가 이행되지 않은 경우 손해배상 문제 검토 |
| 공사대금 산정계약서·견적서·기성내역을 통해 총액계약 또는 단가계약인지와 추가·변경공사 여부 확인 |
| 검토 순서계약당사자 확인 → 공사범위·대금 약정 확인 → 실제 시공·기성 확인 → 추가공사 검토 → 기지급금 정리 → 하자·공제 주장 확인 → 최종 청구금액 산정 |
법률 고지
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