공유물분할에서 상대방이 책임을 부인할 때 청구 요건과 반박 포인트

핵심 요약

주요 쟁점: 공유물분할은 상대방에게 계약위반이나 불법행위의 책임이 있어야만 청구할 수 있는 제도가 아닙니다. 공유관계가 존재하고 분할이 제한되는 특별한 사정이 없다면 공유자는 원칙적으로 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

먼저 확인할 내용: 등기사항증명서상 공유자와 지분, 공유관계가 형성된 원인, 분할금지 약정의 존재 여부, 현재 이용·점유관계와 당사자 사이에 분할방법에 관한 협의가 이루어졌는지를 확인해야 합니다.

초기 대응: 상대방이 분할 자체를 거부하는 것인지, 경매만 반대하는 것인지, 지분이나 부동산 가치에 이견이 있는지를 구분해야 합니다. 각 주장에 따라 필요한 반박자료가 달라질 수 있습니다.

주의사항: 상대방이 협의에 응하지 않는다는 이유만으로 곧바로 경매분할이 인정된다고 단정해서는 안 됩니다. 재판상 공유물분할에서는 현물분할이 원칙이며 경매분할에는 별도의 요건이 필요합니다.

공유물분할은 상대방의 잘못을 묻는 소송과 다릅니다

공동상속이나 공동매수 등으로 하나의 부동산을 여러 사람이 공유하다 보면 한 사람은 매각을 원하고 다른 사람은 계속 보유하려는 상황이 생길 수 있습니다.

이때 상대방이 “나는 잘못한 것이 없다”, “내 책임이 아니므로 분할에 응할 이유가 없다”고 주장하는 경우가 있습니다. 그러나 공유물분할청구는 상대방의 귀책사유를 전제로 손해배상을 청구하는 소송과 성격이 다릅니다.

민법 제268조는 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 먼저 확인해야 하는 것은 상대방의 잘못이 아니라 공유관계가 존재하는지와 분할청구를 제한하는 사정이 있는지입니다.

다만 공유물분할과 별도로 임대수익 정산, 관리비 부담, 독점적인 사용·수익에 따른 금전문제가 함께 발생했다면 이러한 청구는 별도의 요건을 검토해야 합니다.

먼저 공유관계와 정확한 지분부터 확인해야 합니다

공유물분할을 검토하려면 등기사항증명서 등을 통해 현재 공유자가 누구인지와 각자의 지분이 얼마인지부터 확인해야 합니다.

부동산을 공동으로 매수하여 공유하게 된 경우도 있지만 상속, 증여, 경매에서의 지분취득 등 공유관계가 발생한 원인은 다양합니다.

등기상 지분과 당사자가 주장하는 실제 권리관계가 다르다면 그 이유도 살펴야 합니다. 명의신탁이나 상속관계, 지분매매 등의 별도 쟁점이 있다면 공유물분할에 앞서 권리관계 자체가 문제될 수 있기 때문입니다.

따라서 등기사항증명서만 확인하는 데 그치지 않고 공유관계가 어떻게 형성되었는지를 보여주는 매매계약서, 상속관계 자료와 지분변동 내역도 함께 정리하는 것이 좋습니다.

분할하지 않기로 한 약정이 있는지도 확인해야 합니다

공유자라고 해서 모든 경우에 아무런 제한 없이 즉시 분할을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

민법 제268조는 공유자가 5년 이내의 기간으로 공유물을 분할하지 않기로 약정할 수 있도록 규정하고 있으며, 이를 갱신하더라도 갱신일부터 5년을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.

따라서 상대방이 “분할을 청구할 수 없다”고 주장한다면 과거 작성한 공동투자계약서, 상속재산 협의서나 별도의 합의서에 분할금지 약정이 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

단순히 “계속 같이 보유하기로 이야기했다”는 주장과 법적으로 의미가 있는 분할금지 약정이 존재하는지는 구분하여 살펴야 합니다. 계약서와 메시지 등 객관적인 자료를 기준으로 약정의 내용과 기간을 확인하는 것이 중요합니다.

상대방이 분할에 동의하지 않아도 재판상 분할을 검토할 수 있습니다

공유자 사이에서 분할방법에 관한 협의가 이루어지면 합의에 따라 공유관계를 정리할 수 있습니다.

그러나 어느 한쪽이 분할 자체를 거부하거나 구체적인 방법에 합의하지 못하는 경우에는 재판상 공유물분할을 검토할 수 있습니다.

민법 제269조는 분할방법에 관한 협의가 성립하지 않는 경우 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있도록 규정합니다.

따라서 상대방이 “나는 분할에 동의하지 않는다”고 주장하는 것만으로 재판상 분할청구가 당연히 배척되는 것은 아닙니다. 실제 쟁점은 공유관계를 어떤 방법으로 해소하는 것이 합리적인지로 이동할 수 있습니다.

상대방의 반박이 무엇인지 구체적으로 나누어야 합니다

공유물분할에서 상대방의 주장은 모두 같은 의미가 아닙니다.

첫째, 공유지분 자체를 부인할 수 있습니다. 이 경우에는 등기와 공유관계 발생원인에 관한 자료가 중요합니다.

둘째, 분할금지 약정이 있다고 주장할 수 있습니다. 이 경우 약정의 존재와 내용, 기간 및 현재 효력이 문제됩니다.

셋째, 분할 자체에는 동의하지만 경매에는 반대할 수 있습니다. 이 경우에는 현물분할이나 가액보상 방식이 가능한지를 검토해야 합니다.

넷째, 특정 공유자가 부동산을 계속 소유하고 다른 공유자의 지분을 금전으로 정산하겠다고 주장할 수도 있습니다. 이때에는 부동산의 객관적인 가치와 지급능력, 공유관계와 이용상황 등을 함께 확인해야 합니다.

재판에서는 현물분할이 원칙입니다

공유자 사이의 협의가 이루어지지 않아 법원이 분할방법을 결정하는 경우에는 현물분할이 원칙입니다.

민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 현물분할로 인해 현저히 가액이 감소할 염려가 있을 때 법원이 경매를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.

대법원도 재판상 공유물분할에서는 현물분할을 원칙으로 하고, 현물분할이 불가능하거나 현저한 가치감소의 우려가 있을 때 비로소 경매에 의한 대금분할을 할 수 있다는 입장을 유지하고 있습니다.

따라서 원고가 경매분할을 원한다고 해서 법원이 그 방법에 그대로 구속되는 것은 아닙니다. 상대방이 경매에 반대한다면 해당 부동산의 형상과 이용현황 등을 토대로 합리적인 현물분할 가능성이 있는지를 함께 검토해야 합니다.

현물분할이 가능한지는 부동산의 실제 상태가 중요합니다

토지라면 단순히 전체 면적을 지분비율대로 나누는 것만으로 현물분할 가능성을 판단하기 어렵습니다.

도로와의 접면, 토지의 형상, 건축물의 위치, 현재 이용상황과 각 부분의 경제적 가치가 서로 다를 수 있기 때문입니다.

대법원은 토지의 형상이나 위치, 이용상황과 경제적 가치가 균등하지 않은 경우 이러한 사정을 고려하여 각 공유자가 취득하는 부분의 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 방법도 허용된다고 보고 있습니다. 일정한 경우 금전으로 가치 차이를 조정하는 방법 역시 현물분할의 한 방법으로 인정됩니다.

따라서 상대방이 “면적을 똑같이 나눌 수 없으므로 경매해야 한다”고 주장한다면 면적뿐 아니라 각 부분의 경제적 가치와 금전조정 가능성까지 확인하여 반박할 필요가 있습니다.

한쪽이 부동산을 취득하고 다른 공유자에게 지분가격을 지급하는 방법도 검토할 수 있습니다

공유물의 종류에 따라 물리적으로 나누는 것보다 특정 공유자가 전체를 보유하면서 다른 공유자의 지분을 금전으로 정산하는 방법이 더 합리적인 경우도 있습니다.

대법원은 공유관계의 발생원인, 지분비율, 분할 후 경제적 가치와 공유자들의 희망 등을 종합하여 특별한 사정이 인정되는 경우 특정 공유자가 공유물을 취득하고 다른 공유자에게 적정하고 합리적인 지분가격을 배상하는 방법도 현물분할의 하나로 허용하고 있습니다.

최근 대법원도 공유토지 분할에서 일정한 요건을 갖춘 경우 공유자 사이의 경제적 가치 차이를 금전으로 조정하는 방법이 가능하다는 원칙을 다시 확인했습니다.

다만 어느 한쪽이 “내가 사고 싶다”고 말하는 것만으로 그 방법이 선택되는 것은 아닙니다. 객관적인 부동산 가치와 지분가격, 공유자의 이용관계 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

경매분할을 주장한다면 왜 현물분할이 어려운지 설명해야 합니다

경매분할을 원하는 당사자라면 단순히 공유자끼리 사이가 좋지 않다거나 협의가 되지 않는다는 점만 강조해서는 부족할 수 있습니다.

대법원은 공유자들 사이에 분할방법에 관한 의견이 일치하지 않는다는 사정만으로 경매분할의 객관적인 요건이 충족되는 것은 아니라고 보고 있습니다. 현물분할이 불가능하거나 그로 인해 현저한 가치감소가 발생한다는 사정에 대한 구체적인 검토가 필요합니다.

따라서 건물 구조상 물리적인 분리가 가능한지, 토지를 나누었을 때 맹지가 발생하는지, 건축법령상 이용이 현저하게 제한되는지, 분할 전후 경제적 가치가 어떻게 달라지는지 등을 자료로 정리할 필요가 있습니다.

반대로 경매를 반대하는 상대방이라면 단순히 “팔고 싶지 않다”고 주장하기보다 구체적으로 실행 가능한 현물분할 또는 가액보상 방법을 제시하는 것이 중요할 수 있습니다.

장기간의 점유·사용관계도 분할방법을 정할 때 검토될 수 있습니다

공유자 중 한 사람이 오랫동안 해당 부동산에 거주하거나 영업하고 있는 경우도 있습니다.

이러한 점유사실만으로 다른 공유자의 분할청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 다만 구체적인 분할방법을 결정할 때 공유관계가 형성된 경위와 현재 이용상태는 고려될 수 있습니다.

대법원은 장기간 실제 주거지로 이용해 온 공유자가 존재하는 사건에서 곧바로 경매분할을 선택하기보다 지분가격을 배상하는 방식 등 다른 합리적인 분할 가능성을 충분히 검토해야 한다고 판단한 사례가 있습니다.

따라서 거주기간, 건물 이용상황, 공유자별 지분비율과 다른 공유자가 원하는 경제적 목적 등을 객관적인 자료로 정리할 필요가 있습니다.

공유물분할과 사용수익·비용정산 문제는 구분해야 합니다

공유자 한 명이 부동산을 장기간 사용하고 있었다면 다른 공유자가 사용이익에 관한 금전청구를 함께 주장하는 경우가 있습니다. 반대로 재산세, 수선비와 관리비 등을 한 사람이 부담했다며 정산을 요구할 수도 있습니다.

민법은 공유자가 지분비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있도록 하고, 공유물의 관리비용과 기타 의무도 지분비율에 따라 부담하도록 규정하고 있습니다.

그러나 구체적인 부당이득이나 비용상환 책임은 실제 점유·사용관계와 공유자 사이의 합의, 비용의 성격 등에 따라 별도의 검토가 필요합니다.

따라서 상대방이 “내가 세금과 관리비를 모두 부담했으므로 분할할 수 없다”고 주장한다면 분할청구 자체와 비용정산 문제를 구분하여 검토하는 것이 중요합니다.

상대방 주장별로 준비할 반박자료

초기 대응에서 피해야 할 행동

상대방이 분할을 거부한다고 해서 공유지분이나 부동산 전체를 임의로 처분할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 민법은 공유자가 자신의 지분을 처분할 수 있도록 하지만 공유물 자체의 처분·변경에는 다른 공유자의 동의를 요구하고 있습니다.

상대방의 동의 없이 건물을 철거하거나 토지의 형상을 변경하는 등의 행동도 새로운 분쟁을 만들 수 있습니다.

또한 경매분할을 원한다는 이유로 현물분할 가능성을 처음부터 배제해서는 안 됩니다. 재판에서는 당사자가 원하는 방식에 법원이 그대로 구속되는 것이 아니므로 여러 분할방법을 비교할 필요가 있습니다.

감정적인 연락을 반복하거나 상대방에게 지분을 낮은 가격에 처분하도록 압박하기보다 분할협의 과정과 제안내용을 문서로 남기는 것이 좋습니다.

소송에서는 법원이 분할방법을 종합적으로 판단합니다

공유물분할의 소는 일반적인 금전청구소송과 달리 법원이 당사자가 주장하는 특정 분할방법에 그대로 구속되지 않는 특징이 있습니다.

대법원은 법원이 공유관계와 공유물의 여러 사정을 종합하여 지분비율에 따른 합리적인 분할방법을 정할 수 있다고 보고 있습니다.

따라서 소송에서는 자신이 원하는 결론만 주장하기보다 해당 방법이 다른 분할방법보다 합리적인 이유를 객관적인 자료로 제시하는 것이 중요합니다.

특히 토지라면 측량과 감정이, 건물이라면 구조와 이용현황 및 경제적 가치가 분할방법을 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

유왕현 변호사가 공유물분할 사건을 검토할 때에는 먼저 등기사항증명서와 공유관계 발생자료를 통해 현재 공유자와 지분을 정확하게 정리할 필요가 있다고 봅니다.

그다음 상대방이 분할 자체를 반대하는 것인지, 경매분할만 반대하는 것인지, 지분가격이나 별도의 비용정산을 다투는 것인지를 구분해야 합니다. 상대방의 주장에 따라 실제 쟁점이 달라지기 때문입니다.

자신에게 유리한 사정뿐 아니라 장기간 형성된 이용관계, 현물분할 가능성, 부동산 가치의 감소 가능성과 다른 공유자가 제안할 수 있는 가액보상 방식도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

결과를 미리 단정하기보다 공유관계를 해소할 수 있는 여러 방법을 비교하고, 부동산의 실제 상태와 경제적 가치를 기준으로 어느 방법이 합리적인지를 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

상담 전에는 이런 자료를 준비하는 것이 좋습니다

• 부동산 등기사항증명서
• 토지대장과 건축물대장
• 지적도와 토지이용계획 관련 자료
• 공유관계가 발생한 매매·증여계약서
• 상속으로 공유하게 되었다면 가족관계·상속 관련 자료
• 분할금지나 공동사용에 관한 합의서
• 분할을 협의하면서 주고받은 문자·이메일·내용증명
• 현재 부동산 사용·점유상태를 확인할 사진
• 공유자별 실제 이용현황
• 부동산의 시가 또는 기존 감정평가 자료
• 현물분할을 원하는 경우 구체적인 분할안과 측량자료
• 재산세·관리비·수선비 등 비용부담 자료
• 임대수익이 있다면 임대차계약서와 입금내역

자료는 ‘공유관계 발생 → 지분 변동 → 공유물 이용 → 분할 협의 → 상대방 거부사유 → 현재 가능한 분할방법’ 순서로 정리하면 쟁점을 파악하기 쉽습니다.

자주 묻는 질문

상대방이 잘못한 것이 없어도 공유물분할을 청구할 수 있나요?

공유물분할은 상대방의 귀책사유를 전제로 하는 손해배상청구와 다릅니다. 민법 제268조는 원칙적으로 공유자에게 분할청구권을 인정하고 있으므로 공유관계와 분할을 제한하는 사정이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

상대방이 분할에 동의하지 않으면 소송을 할 수 없나요?

분할방법에 관한 협의가 성립하지 않는 경우 민법 제269조에 따라 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 상대방이 반대한다는 사실만으로 재판상 분할청구가 불가능해지는 것은 아닙니다.

공유물분할 소송을 하면 부동산은 경매로 넘어가나요?

항상 그렇지는 않습니다. 재판상 분할에서는 현물분할이 원칙이며 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저하게 가치가 감소할 우려가 있는 경우 경매에 의한 대금분할을 검토합니다.

제가 상대방 지분을 돈으로 사는 방식으로 분할할 수 있나요?

구체적인 공유관계와 지분비율, 부동산 이용상태와 경제적 가치 등을 고려하여 일정한 요건이 충족되면 한쪽이 현물을 취득하고 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 지급하는 방법이 검토될 수 있습니다. 다만 단순히 한쪽이 원한다는 이유만으로 정해지는 것은 아닙니다.

상대방이 수십 년 동안 살고 있으면 공유물분할을 할 수 없나요?

장기간 점유했다는 사실만으로 다른 공유자의 분할청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 다만 실제 거주·사용관계는 법원이 구체적인 분할방법을 판단할 때 고려할 수 있는 사정이므로 점유경위와 이용관계를 함께 확인해야 합니다.

상대방이 세금과 관리비를 모두 냈다며 분할을 거부합니다.

공유물의 비용부담과 공유물분할은 구분해서 검토해야 합니다. 민법은 공유자가 지분비율에 따라 관리비용과 기타 의무를 부담하도록 정하고 있으므로 실제 비용부담에 따른 정산 문제가 있다면 관련 지급자료를 확인하여 별도로 검토할 필요가 있습니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 공유물분할에서 상대방이 분할책임이나 분할방법을 다투는 경우 확인해야 하는 일반적인 청구요건과 반박 쟁점을 설명하기 위한 정보입니다. 실제 분할청구 가능 여부와 현물분할·가액보상·경매분할 가운데 적절한 방법은 공유관계, 부동산의 이용상태, 경제적 가치와 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.