공인중개사 설명의무 위반에서 상대방이 책임을 부인할 때 청구 요건과 반박 포인트

핵심 요약

주요 쟁점: 공인중개사에게 손해배상책임을 묻기 위해서는 어떤 사항을 확인·설명해야 했는지, 실제 설명이 어떻게 이루어졌는지, 그 위반으로 재산상 손해가 발생했는지를 구분해 확인해야 합니다.

먼저 확인할 내용: 매매·임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 등기사항증명서·건축물대장·신탁원부 등 근거자료와 계약 전후의 문자·메신저를 확보하는 것이 중요합니다.

반박 포인트: 공인중개사가 몰랐다는 주장만으로 책임 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 확인 가능한 사항이었는지, 필요한 자료를 요구했는지, 확인되지 않은 정보를 어떤 방식으로 설명했는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

주의사항: 설명의무 위반이 인정되더라도 손해 전액이 그대로 배상되는 것은 아니므로 실제 손해와 인과관계, 거래당사자 측의 확인 과정까지 함께 검토해야 합니다.

공인중개사가 책임을 부인한다면 쟁점부터 나누어야 합니다

부동산을 매수하거나 임차한 뒤 예상하지 못했던 근저당권, 선순위 임차관계, 신탁관계, 건축물의 이용제한 등이 확인되면서 공인중개사의 설명이 잘못됐다는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 임대차보증금을 회수하지 못하거나 계약 목적대로 부동산을 이용하기 어려워졌다면 중개 당시 어떤 설명을 받았는지가 중요한 문제가 됩니다.

이때 공인중개사 측에서는 등기사항증명서를 보여주었다거나, 매도인·임대인에게 들은 내용을 전달했을 뿐이라는 등의 이유로 책임을 부인할 수 있습니다. 거래당사자가 직접 확인할 수 있었던 내용이므로 중개사의 책임이 아니라는 주장도 예상할 수 있습니다.

따라서 상대방의 책임 부인에 대응하려면 단순히 설명을 제대로 듣지 못했다는 주장만 반복하기보다 확인·설명의무의 대상, 실제 설명내용, 과실, 손해와 인과관계를 각각 나누어 정리해야 합니다.

공인중개사의 법정 확인·설명의무부터 특정해야 합니다

공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하도록 규정하고 있습니다.

현재 법률은 설명만 요구하는 것이 아니라 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료도 제시하도록 하고 있습니다. 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 정하고 있습니다.

따라서 분쟁에서는 문제가 된 사항이 법정 확인·설명의 대상이었는지부터 특정해야 합니다. 계약 후 문제가 발생했다는 결과만으로 중개사의 책임을 정하기보다 당시 어떤 자료를 확인할 수 있었고 그 자료를 토대로 어떤 설명을 했어야 하는지를 살펴보는 것이 출발점입니다.

손해배상 청구에서는 네 가지를 구분해 입증해야 합니다

공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 공인중개사의 설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구한다면 적어도 다음 사항을 구체적으로 정리할 필요가 있습니다.

• 의무 위반: 무엇을 확인·설명했어야 하는데 어떤 내용이 누락되거나 잘못 설명되었는지
• 고의·과실: 당시 자료와 중개 과정에서 해당 내용을 확인하거나 정확하게 설명할 수 있었는지
• 재산상 손해: 보증금 미회수, 추가 지출 등 실제로 어떤 경제적 손실이 발생했는지
• 인과관계: 정확한 설명이 이루어졌다면 해당 계약을 체결하지 않았거나 조건을 달리했을 것인지

이 가운데 어느 한 부분이라도 상대방이 구체적으로 다투기 시작하면 관련 자료가 필요합니다. 특히 설명의무 위반과 실제 손해 발생 사이에 다른 원인이 개입되어 있다면 손해배상 범위가 별도의 쟁점이 될 수 있습니다.

“등기부를 보여줬다”는 주장에는 실제 설명내용을 확인해야 합니다

공인중개사가 등기사항증명서를 보여주었으므로 설명의무를 다했다고 주장할 수 있습니다. 그러나 근거자료를 제시했다는 사실과 그 자료에 나타난 권리관계나 위험을 성실하고 정확하게 설명했다는 것은 구분해서 검토할 필요가 있습니다.

예를 들어 근저당권이 설정된 사실이 등기사항증명서에 나타나 있었다면 중개대상물 확인·설명서에는 이를 어떻게 기재했는지, 중개의뢰인에게 실제 어떤 설명을 했는지를 확인해야 합니다. 단순히 서류를 건네준 것인지, 거래 여부를 판단할 수 있도록 권리관계를 설명했는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

반대로 확인·설명서에 해당 내용이 명확하게 기재되어 있고 계약 당시 추가 설명까지 이루어졌다는 자료가 존재한다면 공인중개사 측의 반박 근거가 될 수 있습니다. 청구를 준비할 때 자신에게 유리한 자료뿐 아니라 이러한 자료도 함께 확인해야 합니다.

“임대인이나 매도인이 알려주지 않았다”는 항변도 따져봐야 합니다

공인중개사가 자신도 해당 내용을 알지 못했고 임대인이나 매도인이 사실을 제대로 알려주지 않았다고 주장하는 경우가 있습니다. 공인중개사법 제25조는 확인·설명을 위하여 필요한 경우 매도·임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 실제 분쟁에서는 필요한 자료를 요구했는지, 어떤 답변을 받았는지, 자료가 확보되지 않았다면 그 사실을 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 어떻게 설명했는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 확인되지 않은 정보를 매도인이나 임대인에게 들었다는 이유만으로 확정된 사실처럼 전달한 경우에는 별도의 주의의무 위반이 문제될 수 있습니다. 정보의 출처뿐 아니라 그 내용이 확인된 사실인지 단순한 상대방의 진술인지 구분해서 전달했는지가 중요합니다.

다가구주택이라면 선순위 임차관계가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다

다가구주택 임대차에서는 등기부에 나타난 근저당권뿐 아니라 기존 임차인의 보증금과 우선변제 관계가 새로운 임차인의 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 이 때문에 다른 임차인의 보증금 등에 관한 확인·설명이 적절했는지가 분쟁의 핵심이 되기도 합니다.

대법원은 2023년 다가구주택 임대차계약 중개 사건에서 중개업자가 다른 임차인의 임대차보증금 액수와 임대차 시기·종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인·설명하거나 근거자료를 제시하지 않고, 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만 확인·설명서에 기재한 사안을 다룬 바 있습니다.

대법원은 부동산중개업자가 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 사실인 것처럼 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약하게 한 경우 선량한 관리자의 주의의무 위반이 문제될 수 있다고 판단했습니다.

따라서 다가구주택 사건이라면 계약 당시 다른 임차관계에 관해 어떤 자료가 확인되었는지, 임대인이 어떤 자료를 제공했는지, 확인·설명서에 어떤 금액이 적혀 있었는지를 구체적으로 비교해야 합니다.

“계약자도 직접 확인했어야 한다”는 주장에는 어떻게 대응할까요

공인중개사의 설명의무 위반이 문제되면 상대방은 거래당사자 역시 등기사항증명서나 계약내용을 확인할 책임이 있었다고 주장할 수 있습니다. 실제 손해배상 분쟁에서는 거래당사자가 어떤 자료를 받았고 어느 정도 위험을 알고 있었는지도 함께 검토될 수 있습니다.

따라서 계약 전 공인중개사에게 어떤 질문을 했는지, 어떤 답변을 받았는지, 확인·설명서와 계약서에는 무엇이 기재되어 있었는지를 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

거래당사자에게도 손해 발생이나 확대에 영향을 미친 사정이 있다면 배상범위를 둘러싼 다툼이 생길 수 있습니다. 상대방의 책임만 강조하기보다 자신에게 불리하게 해석될 가능성이 있는 자료까지 미리 확인하는 것이 필요합니다.

손해액과 설명의무 위반 사이의 연결도 입증해야 합니다

설명의무 위반이 인정되는 문제와 얼마를 배상해야 하는지는 별도의 쟁점입니다. 예를 들어 임대차보증금을 돌려받지 못한 사건이라면 보증금 전액을 받지 못했다는 사실만으로 같은 금액 전부가 공인중개사의 손해배상책임으로 연결된다고 단정할 수 없습니다.

임대인의 재산상태, 경매에서의 배당결과, 선순위 권리의 규모와 실제 미회수액 등을 확인해야 합니다. 매매 사건이라면 설명되지 않은 권리나 이용제한 때문에 실제 어떤 재산상 손실이 발생했는지를 별도로 산정해야 합니다.

상대방의 책임 부인 주장은 항목별로 반박해야 합니다

공인중개사가 내용증명이나 답변서를 통해 책임을 부인했다면 상대방의 주장을 하나씩 분리해서 보는 것이 좋습니다. 모든 주장을 한꺼번에 반박하기보다 각각의 항변과 대응 증거를 연결해야 쟁점이 명확해집니다.

• “충분히 설명했다”는 주장에는 확인·설명서와 당시 대화기록을 비교합니다.
• “등기부를 보여줬다”는 주장에는 자료 제시와 구체적인 설명이 어떻게 이루어졌는지를 구분합니다.
• “알 수 없는 내용이었다”는 주장에는 당시 확인 가능한 자료와 자료요구 여부를 확인합니다.
• “임대인에게 들은 내용이다”는 주장에는 확인되지 않은 정보를 어떤 방식으로 전달했는지 살펴봅니다.
• “계약자도 알고 있었다”는 주장에는 실제 고지 시점과 계약 전 질문·답변을 확인합니다.
• “손해가 발생하지 않았다”는 주장에는 배당표, 미회수금, 추가 지출 등 실제 손해자료를 대응시킵니다.

상대방의 주장을 감정적으로 반박하기보다 주장 하나마다 당시 존재했던 객관적인 자료를 연결하는 방식이 중요합니다.

분쟁이 시작된 뒤에는 원래 자료를 그대로 보존해야 합니다

책임을 부인하는 답변을 받았다고 해서 공인중개사나 임대인·매도인에게 반복적으로 연락하여 책임을 인정하도록 압박하는 방식은 피하는 것이 좋습니다. 충분한 준비 없이 통화하다가 오히려 기존 주장과 다른 설명을 하게 될 수도 있습니다.

계약 당시 문자와 메신저, 매물광고, 중개대상물 확인·설명서 등을 삭제하거나 수정해서도 안 됩니다. 온라인 광고나 대화기록은 시간이 지나면 확보하기 어려워질 수 있으므로 원래 상태와 작성·수신 시점을 확인할 수 있도록 보존하는 것이 중요합니다.

또한 기억에 의존해 당시 설명내용을 단정하기 전에 서면자료와 대화기록을 먼저 확인해야 합니다. 당사자가 기억하는 내용과 객관적인 기록이 다르다면 그 차이가 왜 발생했는지도 검토할 필요가 있습니다.

사건을 검토할 때 확인해야 할 사항

공인중개사 설명의무 위반 사건에서는 먼저 무엇을 설명하지 않았거나 잘못 설명했다는 것인지 구체적으로 특정해야 합니다. 막연하게 설명이 부족했다고 주장하기보다 권리관계, 선순위 보증금, 신탁관계, 이용제한 등 문제가 된 항목을 나누어 보는 것이 좋습니다.

그다음 계약 당시의 중개대상물 확인·설명서와 계약서, 등기사항증명서, 건축물대장 등 객관적인 자료를 대조합니다. 공인중개사가 실제로 확보한 자료와 계약자에게 전달한 내용이 일치하는지도 중요한 확인 대상입니다.

유리한 사정뿐 아니라 공인중개사가 제기할 수 있는 반박도 함께 살펴야 합니다. 확인·설명서에 관련 내용이 기재되어 있었는지, 계약자가 위험을 알고 있었는지, 손해 발생에 임대인이나 매도인의 행위 등 다른 원인이 영향을 주었는지를 검토해야 합니다.

유왕현 변호사는 이러한 자료를 시간순으로 정리한 뒤 확인·설명의무 위반, 고의·과실, 재산상 손해와 인과관계를 구분하고 상대방의 항변에 대응할 증거가 무엇인지 검토하는 방식으로 청구 범위를 살펴봅니다.

상담 전 준비하면 좋은 자료

• 매매계약서 또는 임대차계약서 전체
• 중개대상물 확인·설명서
• 계약 당시 등기사항증명서와 건축물대장
• 신탁부동산이라면 신탁원부 등 관련 서류
• 계약 전 확인한 부동산 매물광고
• 공인중개사와 주고받은 문자·메신저·이메일
• 계약 당시 설명내용을 확인할 수 있는 적법한 녹음 등 자료
• 중개보수 지급내역
• 보증금 미회수, 경매·배당 등 실제 손해를 확인할 자료
• 공인중개사 측에서 받은 내용증명·답변서와 공제 관련 자료

자주 묻는 질문

중개대상물 확인·설명서에 문제가 적혀 있지 않으면 바로 설명의무 위반인가요?

기재 누락만으로 최종적인 손해배상책임을 단정하기보다 해당 내용이 확인·설명의 대상이었는지, 실제 구두설명은 있었는지, 공인중개사의 과실과 손해 사이에 인과관계가 있는지를 함께 확인해야 합니다.

공인중개사가 구두로 설명했다고 주장하면 어떻게 대응해야 하나요?

확인·설명서와 계약서, 당시 문자·메신저·이메일 등 객관적인 기록을 대조해야 합니다. 당사자들의 상반된 진술만으로 판단하기보다 계약 당시 작성된 자료를 중심으로 사실관계를 정리할 필요가 있습니다.

임대인이 자료를 주지 않았다면 공인중개사의 책임도 없어지나요?

그 사정만으로 바로 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 필요한 자료를 요구했는지, 자료가 확보되지 않았다는 사실을 중개의뢰인에게 알렸는지, 확인되지 않은 정보를 확정된 사실처럼 전달하지 않았는지 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

제가 직접 등기부를 확인했다면 공인중개사에게 책임을 물을 수 없나요?

거래당사자가 등기사항증명서를 확인했다는 사실과 공인중개사의 법정 확인·설명의무는 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 계약자가 실제 위험을 알고 있었는지 여부는 책임이나 배상범위를 판단하는 과정에서 쟁점이 될 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못했다면 전액을 공인중개사에게 청구할 수 있나요?

보증금 미회수액과 공인중개사의 최종 배상책임액이 항상 동일하다고 볼 수는 없습니다. 설명의무 위반과 손해 사이의 인과관계, 임대인의 책임, 거래당사자 측 사정과 실제 배당결과 등을 함께 검토해야 합니다.

공인중개사가 책임을 부인하면 공제금 청구도 할 수 없나요?

개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험·공제 또는 공탁 등 보장조치를 갖추어야 합니다. 다만 실제 공제금 등의 지급 여부와 범위는 공인중개사의 손해배상책임 성립 여부와 보장관계 등을 별도로 확인해야 합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 공인중개사 설명의무 위반에 따른 손해배상청구의 일반적인 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 책임 여부와 손해배상 범위는 계약 당시의 자료, 설명내용, 당사자의 확인 과정, 증거와 사건 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.