건축허가 거부처분에 불복할 때 행정심판과 행정소송 중 절차를 정하는 기준

핵심 요약

주요 쟁점: 건축허가 거부처분에서는 행정심판과 행정소송 중 어느 절차를 택할지 결정하기 전에 행정청이 어떤 법령과 사실을 근거로 허가를 거부했는지부터 확인해야 합니다. 건축법상 허가기준뿐 아니라 개발행위허가 등 함께 심사되는 관계 법령의 기준이 거부사유가 되었는지도 중요합니다.

먼저 확인할 내용: 건축허가 신청서와 설계도서, 거부처분서, 행정청의 보완요구 및 협의내용, 토지이용계획과 개발행위허가 관련 자료를 확보하고 처분을 통지받은 날짜를 확인해야 합니다.

초기 대응: 단순한 서류 미비로 보완할 수 있는 문제인지, 처분사유 자체의 법적 근거와 판단을 다투어야 하는 사건인지 구분한 뒤 행정심판 또는 취소소송의 제기기간을 놓치지 않도록 절차를 정하는 것이 중요합니다.

주의사항: 건축법상 기준을 충족했다는 이유만으로 거부처분이 곧바로 위법해지는 것은 아닙니다. 개발행위허가 등 건축허가 과정에서 함께 심사되는 다른 인허가 요건을 충족하지 못했다면 그 사유가 건축허가 거부의 근거가 될 수 있습니다.

건축허가 거부처분서를 받은 뒤 가장 먼저 확인할 것은 거부사유입니다

건축허가가 거부되면 바로 행정심판이나 행정소송부터 준비하기보다 처분서에 적힌 거부사유를 항목별로 나누어 보는 것이 우선입니다. 건축물의 용도·규모·대지에 관한 건축법상 기준이 문제인지, 개발행위허가나 다른 관계 법령의 요건이 문제인지에 따라 대응방향이 달라질 수 있기 때문입니다.

건축법 제11조는 일정한 건축물의 건축이나 대수선에 허가를 받도록 하고 있으며, 허가신청 시 설계도서와 관계 법령에서 요구하는 서류를 제출하도록 규정하고 있습니다. 건축허가 과정에서 다른 법률상 인허가가 의제되는 경우에는 해당 인허가의 실체적인 요건도 함께 심사될 수 있습니다.

따라서 처분서에 단순히 ‘주변 환경에 부적합하다’, ‘개발행위허가기준에 맞지 않는다’는 취지가 적혀 있다면 어떤 법률과 구체적인 기준을 적용한 것인지, 행정청이 판단의 기초로 삼은 사실은 무엇인지까지 확인해야 합니다.

건축법 기준과 개발행위허가 기준을 구분해 살펴봐야 합니다

건축물의 건축은 건축법상 건축허가의 대상인 동시에 경우에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가의 대상이 됩니다. 건축법은 관련 인허가 의제제도를 두고 있어 건축허가 절차에서 관계 행정기관과의 협의를 거쳐 관련 허가를 함께 처리할 수 있도록 하고 있습니다.

대법원은 건축계획이 건축법상 허가기준을 충족하더라도 함께 심사되어야 하는 국토계획법상 개발행위 허가기준을 충족하지 못한 경우에는 건축행정청이 건축허가를 거부해야 할 수 있다는 입장을 밝히고 있습니다.

반대로 건축허가 신청이 관계 법령에서 정한 제한에 배치되지 않는 경우에는 행정청이 법령상 제한사유가 아닌 이유만으로 자유롭게 허가를 거부할 수 있는 것도 아닙니다. 대법원은 중대한 공익상의 필요가 없는 한 관계 법령이 정한 제한사유 이외의 사유를 들어 요건을 갖춘 건축허가를 거부할 수 없다고 판단한 바 있습니다.

결국 불복절차에서는 ‘허가를 해주지 않았다’는 결과 자체보다 처분사유가 관계 법령상 인정되는 사유인지, 그 기준을 뒷받침하는 사실이 존재하는지를 구체적으로 다투는 것이 중요합니다.

행정심판과 행정소송은 어떤 차이가 있는지 확인해야 합니다

건축허가 거부처분은 행정청의 거부처분이므로 일반적으로 행정심판이나 취소소송을 통한 불복을 검토할 수 있습니다. 다만 두 절차는 심리기관과 진행방식, 제기기간 및 이후 대응에서 차이가 있습니다.

행정심판법 제27조에 따르면 취소심판은 원칙적으로 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구해야 하고, 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구할 수 없습니다. 다만 법에서 정한 예외가 있으므로 실제 기간은 처분의 통지와 고지내용을 확인해야 합니다.

행정소송법 제20조에 따른 취소소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다. 제소기간은 소송요건과 직접 연결되므로 처분서를 받은 날짜를 정확하게 기록해 두는 것이 중요합니다.

행정심판을 먼저 거쳐야만 행정소송을 할 수 있는 것은 아닙니다

행정소송법 제18조는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하면 행정심판을 거치지 않고도 취소소송을 제기할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 건축허가 거부처분을 받았다고 해서 언제나 행정심판을 먼저 한 뒤 행정소송으로 가야 하는 것은 아닙니다.

그렇다고 어느 사건에서나 바로 행정소송을 선택하는 것이 적절하다는 의미도 아닙니다. 처분사유와 사실관계가 비교적 명확하고 행정단계에서 다시 판단받을 실익이 있는지, 법령해석과 증거조사가 핵심인 사건인지 등을 고려할 필요가 있습니다.

행정심판을 청구한 뒤 취소소송을 제기하는 경우에는 행정소송법 제20조의 제소기간 계산방식도 달라질 수 있습니다. 따라서 심판을 먼저 진행한다면 이후 소송 가능성까지 고려하여 재결서 송달일과 제소기간을 별도로 관리해야 합니다.

행정심판은 처분의 위법뿐 아니라 부당성도 함께 주장할 수 있습니다

행정심판에서는 처분의 위법성뿐 아니라 부당성도 심판대상이 될 수 있습니다. 따라서 법률의 해석뿐 아니라 처분과정에서 고려된 사실관계, 사업계획의 구체적인 내용과 행정청 판단의 적정성 등을 함께 주장할 여지가 있습니다.

예를 들어 행정청이 특정한 주변환경 침해를 거부사유로 들었다면 실제 건축계획과 현황이 처분 당시 전제한 사실과 일치하는지 확인할 수 있습니다. 설계변경이나 추가적인 안전·환경대책을 통해 행정청이 우려한 사항을 해소할 수 있는지도 실무적으로 검토할 수 있습니다.

다만 행정심판을 선택한다고 해서 이후 행정소송을 염두에 둔 법률적 주장을 생략해도 되는 것은 아닙니다. 거부사유별로 적용 법령과 사실관계를 정리하고 제출자료가 어떤 사실을 뒷받침하는지 명확하게 구성하는 것이 좋습니다.

법률상 거부근거 자체를 다툰다면 행정소송의 구조도 검토해야 합니다

거부처분의 핵심이 법령해석이나 허가기준 적용의 위법성에 있다면 취소소송을 통해 법원의 판단을 받는 방법을 검토할 수 있습니다. 특히 행정청이 관계 법령에서 정하지 않은 사유를 근거로 거부했다는 주장이나, 적용해야 할 법적 기준을 잘못 해석했다는 주장이 핵심이라면 처분사유와 법령을 직접 대응시켜 정리해야 합니다.

또한 개발행위허가 기준처럼 행정청의 판단영역이 문제되는 사건에서는 단순히 신청인의 판단이 더 합리적이라는 주장만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 행정청이 고려해야 할 사항을 누락했는지, 사실을 잘못 인정했는지, 판단기준을 잘못 적용했는지 등을 객관적인 자료를 통해 검토할 필요가 있습니다.

주변 교통·환경·배수·경관 등이 처분사유라면 현황자료, 설계도서와 전문적인 검토자료 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다.

처분사유를 보완해 다시 신청하는 방법과 불복절차를 구분해야 합니다

건축허가 거부사유가 설계나 구비서류를 보완하여 해결할 수 있는 문제라면 불복절차만 고집하는 것이 적절한지 검토할 필요가 있습니다. 반대로 행정청의 법률해석이나 입지 자체에 관한 판단이 핵심이라면 단순히 같은 신청을 반복하는 것으로 해결되기 어려울 수 있습니다.

따라서 거부사유를 ‘보완 가능한 사실·서류 문제’와 ‘법적 판단을 다투어야 하는 문제’로 나누어 보는 것이 좋습니다. 설계를 변경하면 사업목적이나 경제성이 크게 달라지는지도 함께 확인해야 합니다.

재신청을 검토하더라도 기존 거부처분에 대한 불복기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 새로운 신청이나 행정청과의 협의가 기존 처분에 대한 행정심판·취소소송의 기간을 당연히 새로 시작하게 하는 것으로 생각해서는 안 됩니다.

거부처분 취소가 곧 건축허가 발급을 의미하는지도 구분해야 합니다

건축허가 거부처분에 대한 취소판결이 확정되면 행정소송법 제30조에 따라 행정청은 판결의 취지에 따라 종전 신청에 대해 다시 처분해야 합니다. 그러나 거부처분이 취소되었다는 사실과 법원이 직접 건축허가를 발급하는 것은 구분할 필요가 있습니다.

또한 대법원은 거부처분 취소판결 이후라도 사실심 변론종결 이후 새롭게 발생한 사유가 있다면 행정청이 이를 근거로 다시 처분할 수 있는 경우가 있다는 입장입니다. 따라서 불복절차의 목표를 단순히 ‘취소판결을 받는 것’으로만 설정하지 말고 취소 이후 재처분 단계에서 남을 수 있는 다른 허가요건도 확인해야 합니다.

처음 거부처분에서 여러 사유가 함께 제시되었다면 각 사유를 모두 검토해야 하는 이유도 여기에 있습니다.

불복 전에 행정청이 실제로 검토한 자료를 최대한 확보해야 합니다

건축허가 거부처분의 적법성을 검토하려면 신청인이 제출한 자료만으로는 부족한 경우가 있습니다. 관계부서 협의의견이나 보완요구, 관련 심의자료 등에서 실제 거부사유가 형성된 과정을 확인할 필요가 있기 때문입니다.

처분서의 문구와 그 이전에 받은 보완요구가 서로 다른지, 관계 행정기관의 협의에서 어떤 문제가 제기되었는지, 신청인이 제출한 보완자료가 최종 처분에서 어떻게 평가되었는지를 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.

불복절차 전에 준비할 주요 자료

• 건축허가 거부·불허가·반려 처분서 원본
• 건축허가 신청서와 제출한 전체 설계도서
• 행정청의 보완요구와 이에 대한 보완자료
• 관계부서·관계기관 협의내용을 확인할 수 있는 자료
• 토지이용계획확인서와 지적·등기 관련 자료
• 개발행위허가 관련 신청·검토자료
• 도로·배수·환경·경관 등이 문제라면 관련 현황자료
• 처분서를 실제 송달받거나 확인한 날짜를 입증할 자료
• 행정청과 주고받은 공문·이메일·민원 회신
• 설계변경이나 보완이 가능하다면 변경안과 사업성 검토자료

절차를 정하기 전 피해야 할 대응도 있습니다

첫째, 담당 공무원과 계속 협의하고 있다는 이유로 불복기간을 관리하지 않는 것은 주의해야 합니다. 협의나 재신청과 기존 처분에 대한 법정 불복기간은 별개의 문제일 수 있습니다.

둘째, 처분서의 여러 거부사유 가운데 하나만 반박하고 나머지를 검토하지 않는 방식도 주의해야 합니다. 하나의 거부사유가 해소되어도 다른 사유가 적법한 거부근거로 남는다면 전체적인 대응에 영향을 줄 수 있습니다.

셋째, 주변 주민의 민원이나 반대가 있었다는 사실만으로 거부처분이 적법하거나 위법하다고 단정해서도 안 됩니다. 행정청이 실제 어떤 법적 근거와 사실을 기준으로 처분했는지를 확인해야 합니다.

넷째, 행정심판과 행정소송의 기간이 비슷해 보인다는 이유로 동일하게 계산해서는 안 됩니다. 각각의 법정기간과 행정심판을 거친 경우의 취소소송 제소기간을 별도로 확인해야 합니다.

유왕현 변호사의 사건 검토 방식

건축허가 거부처분을 검토할 때 유왕현 변호사는 먼저 처분서에 적힌 거부사유를 하나씩 분리합니다. 각 사유가 건축법, 국토계획법 또는 다른 관계 법령의 어느 기준에 근거하는지 확인하고 행정청이 전제로 삼은 사실이 신청 당시 자료와 일치하는지를 비교합니다.

그 다음 보완으로 해결할 수 있는 사유와 법적 판단을 다투어야 하는 사유를 구분합니다. 설계변경이나 추가자료 제출로 해결할 수 있는 문제라면 재신청 가능성을 검토하고, 처분사유 자체에 법적 문제가 있다면 행정심판 또는 취소소송의 실익을 살펴봅니다.

행정심판과 행정소송 중 절차를 선택할 때에는 단순히 어느 절차가 빠르다는 식으로 판단하지 않습니다. 처분사유의 성격, 필요한 증거, 사업일정, 현재 남아 있는 불복기간과 취소 이후 예상되는 재처분 문제까지 함께 확인할 필요가 있습니다.

결과를 미리 단정하기보다 처분 당시 적용된 법령과 사실관계를 기준으로 위법·부당 주장을 구체화하고, 허가를 받기 위해 최종적으로 해소해야 할 다른 인허가 요건까지 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

건축허가가 거부되면 행정심판부터 해야 하나요?

일반적인 취소소송은 법률에 특별한 규정이 없다면 행정심판을 거치지 않고 제기할 수 있습니다. 따라서 자동으로 행정심판부터 진행하기보다 처분사유와 사건의 성격, 남은 불복기간 등을 확인하여 절차를 정해야 합니다.

행정심판과 행정소송을 선택하는 가장 중요한 기준은 무엇인가요?

처분사유가 보완 가능한 사실문제인지, 법령해석과 처분의 위법성이 핵심인지, 행정단계에서 다시 판단받을 실익이 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 사업일정과 이후 소송 가능성도 함께 고려해야 합니다.

건축법상 기준을 모두 충족했는데도 허가가 거부될 수 있나요?

건축허가 과정에서 개발행위허가 등 다른 인허가가 함께 심사되는 경우 해당 법률의 요건도 충족해야 할 수 있습니다. 따라서 건축법만 확인하지 말고 처분서에서 문제 삼은 관계 법령을 함께 검토해야 합니다.

주민들이 반대했다는 이유로 건축허가를 거부할 수 있나요?

주민의 반대가 있었다는 사실만으로 거부처분의 적법성이 결정되는 것은 아닙니다. 실제 처분이 어떤 법적 제한사유나 중대한 공익상 필요를 근거로 이루어졌는지를 확인해야 합니다.

행정청과 다시 협의 중이면 90일이 지나도 괜찮나요?

그렇게 전제해서는 안 됩니다. 행정청과의 협의나 재신청이 기존 거부처분에 대한 불복기간을 당연히 연장하거나 새로 시작시키는 것은 아니므로 기존 처분의 통지일을 기준으로 법정기간을 별도로 관리해야 합니다.

거부처분 취소소송에서 이기면 건축허가가 바로 나오나요?

거부처분 취소판결이 확정되면 행정청은 판결 취지에 따라 종전 신청에 대해 다시 처분해야 합니다. 다만 취소판결 자체를 건축허가 발급과 동일하게 볼 수는 없고, 재처분 과정에서 다른 허가요건이나 이후 새롭게 발생한 사정이 문제될 가능성도 검토해야 합니다.

참고 법령과 절차

법률 고지

이 글은 건축허가 거부처분에 불복할 때 행정심판과 행정소송을 검토하는 일반적인 기준과 절차를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 불복방법과 주장내용은 처분사유, 건축계획, 토지의 용도지역·현황, 관계 법령과 처분 당시의 사실관계 및 사건 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.